Эффект стакана

Когда цены стоят на месте или слегка меняются в ту или иную сторону, возникает эффект «полуполного и полупустого стакана». Очень легко переоценить колебания, тем более что на рынке недвижимости есть цены предложения, а есть реальные, которые получаются в результате торга, скидок и акций. И реальный размер скидок, как правило, известен только самим участникам сделки. Оттого так и разнятся оценки, сделанные наблюдателями и игроками рынка. Впрочем, если взять за основу понятие стабильности, все встанет на свои места.
 

Скорее пуст

Наталия Кузнецова, генеральный директор компании «Бон Тон»:
— Согласно статистике Росреестра, в июне и июле текущего года наблюдалось снижение зарегистрированных ДДУ — на 1,3% и 10,5% соответственно. Однако в августе произошел заметный рост по сравнению с уровнем июля — на 26,3%. А если сравнивать с летним периодом прошлого года, рост составил от 30% до 50%. На уровень средних цен на первичном рынке старой Москвы продолжает оказывать влияние выход новых корпусов и проектов. Так, за летние месяцы вышло восемь новых проектов в классе «комфорт» и семь — в «бизнесе». Что касается динамики средней цены квадратного метра в целом, то на первичном рынке старой Москвы она была минимальной: цены в августе остались на уровне июльской отметки — порядка 198-200 тыс. руб./кв. м.

По прогнозам: в ближайшее время отсутствуют какие-либо существенные факторы рыночного роста средних цен на первичном рынке. Самое главное, в макроэкономических прогнозах отсутствуют тенденции к росту платежеспособности потребителей, что будет устанавливать бюджетные ограничения к росту цен.


Юлия Царан, коммерческий директор GORN Development:
— Дисконт цен в элитном сегменте этим летом составил 15-18% от цены экспонирования с возможностью диска до 20-23% в процессе торга. Повышения цен осенью однозначно стоит ждать, и мы это уже ощущаем, хотя бы по причине наращивания этапов строительства. К факторам влияния на рост цен можно добавить ожидаемое увеличение разрыва курса доллар-рубль к декабрю и традиционное для рынка внимание владельцев среднего бизнеса и руководителей предприятий к премиум-недвижимости на финишной прямой финансового года.


Алексей Трещев, директор департамента городской и загородной недвижимости Knight Frank:
— Существенного роста в элитном сегменте с началом сезона ждать не стоит. Сезонность сохраняется, но сейчас динамика более сглаженная. Если ранее разница в активности покупателей между «сезон—не сезон» достигала 30-40%, сейчас — 15-20%. Элитные объекты, выставленные на продажу, не настолько ликвидный товар, чтобы показывать большую зависимость от сезона.

Изменения цены будут зависеть в первую очередь от структуры предложения, как и в прошлые периоды, при этом некоторые корректировки в сторону повышения возможны за счет повышения стадии строительной готовности или достижения определенного лимита продаж.


Екатерина Батынкова, генеральный директор риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»):
— Летом во всех сегментах, в которых мы работаем, цены колебались незначительно. Например, средняя цена метра в объектах элитного класса в июле выросла на 0,9%, а бизнес-класса — лишь на 0,3%. Во многом это объясняется очень высокой конкуренцией — этот год вообще непростой для рынка недвижимости. Например, в элитном сегменте в прошлые годы в продаже в среднем было единовременно выставлено примерно 1,5 тыс. лотов, а в этом году — около 4,5 тыс. Я думаю, что «высокий сезон» будет только в том смысле, что общий уровень продаж по сравнению с летом, как всегда, повысится. Однако из-за беспрецедентного предложения сделок у каждого отдельного девелопера будет меньше, как и объем выручки.

Читайте также  Рынки: недвижимость для инвесторов, казино для налоговиков


Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России:
— Я бы отметил один фактор, который влияет на активность покупателей недвижимости как премиум, так и бизнес- класса. Это довольно неожиданно для большинства снизившийся курс доллара США. Привычка пересчитывать цены в доллары никуда не делась, и при стабильных рублевых ценах даже с весны этого года долларовая цена повысилась примерно на 10%. Это заставляет большинство потенциальных интересантов занять выжидательную позицию. Они хотят понять, куда качнутся весы. Соответственно, у многих потенциальных покупателей значительная часть капитала — в долларах. Поэтому этот фактор может также притормозить рынок осенью этого года.


Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер:
— Лето 2017 года прошло для рынка новостроек достаточно спокойно. Если говорить о первичном жилье Москвы, то здесь по всем сегментам мы фиксируем пусть незначительный, но рост цен — в пределах 1-2%. В Московской области тренд лета обратный: за три месяца цены незначительно, на те же 1-2%, снизились. Плановые повышения цен на новостройки с началом делового сезона — явление традиционное, и эта осень не стала исключением. В ряде проектов повышения уже прошли, по другим они анонсированы на ближайший период. При этом надо отметить, что повышение цен застройщики проводят выборочно — не по всем проектам, а в зависимости от состояния дел на каждом объекте отдельно.


Игорь Селезнев, директор департамента маркетинга «Комстрина»:
— Прошедшее лето выявило лидеров и аутсайдеров среди жилых комплексов во всех сегментах. Если года три назад на ранних этапах строительства буквально сметалось до 40% лотов, то сейчас покупатели очень придирчиво выбирают объекты для жизни и инвестиций. Количество сданных домов, в которых есть непроданные квартиры, достигает 20-30% на рынке. Такого не было, пожалуй, никогда. А конкурировать за счет снижения цен могут позволить себе далеко не все девелоперы.


Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»:
— Рынок новостроек ближайшего Подмосковья и Новой Москвы показывает определенную стагнацию. За три месяца летнего сезона цены на квартиры показали незначительные изменения. Так, проекты и корпуса, которые имеют удачные планировочные решения и отличаются высоким спросом, прибавили в цене порядка 1%. Неликвидные же проекты показывали некоторую тенденцию к снижению цен за счет акционных и скидочных предложений. Поэтому, если говорить о ситуации на рынке в целом, то можно отметить, что незначительные ценовые изменения нивелируют друг друга, а значит, рынок стоит на месте. Традиционно в конце года продажи возрастают, а это значит, что увеличение спроса обеспечит рост цен на самые востребованные проекты. Скорее всего, до конца 2017 года ситуация с ценообразованием на рынке новостроек Подмосковного региона и Новой Москвы останется стабильной.

Читайте также  В прошлом году в Москве элитных квартир раскупили на $1,122 млрд


Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate:
— В ближайшее время мы не ожидаем серьезного повышения цен на рынке элитных новостроек. Прежде всего потому, что до конца года планируется выход новых проектов элитного класса. В связи с этим средняя цена предложения, скорее всего, немного снизится или останется на прежнем уровне.

Я думаю, что на рынке скоро почувствуется «дыхание» приближающихся выборов: бюджетные вливания в предвыборный процесс, а также печать новых денежных знаков всегда увеличивают покупательскую способность населения. Поэтому наступающая осень и следующие несколько месяцев должны пройти очень активно.
 

Скорее полон

Елена Коханова, директор по стратегическому маркетингу ГК Insigma:
— К концу лета влияние на цены оказало завершение программ благоустройства центра Москвы — как проекта «Моя улица», так и долгожданное открытие парка «Зарядье». Подарок, сделанный столичными властями к Дню города всем москвичам, в первую очередь будет востребован среди тех, кто проживает в шаговом доступе от новой зеленой зоны. Естественно, в первичную зону обхвата попадает только элитное жилье. А за увеличением покупательской активности неизбежно последует и поднятие цен.


Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have:
— Несмотря на заявления ряда экспертов, что сейчас арендный бизнес не выгоден и проще просто положить деньги в банк, состоятельные клиенты по-прежнему не прочь вложить деньги в недвижимость для сдачи в аренду. Наиболее частый запрос — на помещения для стрит-ритейла и сферы услуг: под магазины, кафе, рестораны, офисы, отделения банков. Наиболее активный спрос на помещения в центре, площадью 130-150 кв. м, на первой линии, с активными пассажирскими и транспортными потоками, в бюджет $1-1,5 млн. Покупка квартир для сдачи в аренду на этом фоне выглядит гораздо скромнее: были единичные запросы и сделки.


Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
— По итогам лета 2017 года можно констатировать, что высокий сезон на рынке столичного жилья начался досрочно. Как правило, покупательская активность восстанавливается только во второй половине сентября, однако в этом году позитивная динамика наблюдалась уже в августе, а по-настоящему «отпускным» с точки зрения рынка новостроек был только июль.

В июне было заключено 4,1 тыс. договоров долевого участия, что на 50% больше, чем в аналогичный месяц 2016 года, в июле — 3672 сделки (самый низкий показатель за год, не считая января и февраля). Однако уже в августе было зарегистрировано 4636 ДДУ — лучший результат с апреля. На фоне высокой покупательской активности росли цены, несмотря на сохраняющееся интенсивное увеличение предложения. Если в мае на первичном рынке массового сегмента было представлено 59 проектов, то по итогам августа их стало 66. Тем не менее средняя стоимость квадратного метра за три месяца выросла на 1,9% — со 148 685 до 151 471 руб. за 1 кв. м. Таким образом, лето, особенно его финальная часть, выдалось очень активным. Полагаю, это хорошее подспорье для дальнейшего увеличения спроса и укрепления позитивной ценовой динамики осенью. В свете решения ЦБ в очередной раз снизить ключевую ставку можно ожидать уменьшения стоимости ипотеки, что создаст дополнительный стимул для покупателей до конца 2017 года.

Читайте также  Чем реально отличается панель от монолита


Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards:
— К концу лета покупатели вернулись на рынок: в августе количество сделок по договорам долевого участия в Москве увеличилось на 26,3% относительно июля и на 13% в сравнении с июнем. Это спровоцировало небольшой прирост стоимости квартир в новостройках. Причем средние цены росли как за счет вымывания наиболее доступного предложения, так и за счет плановой коррекции прайс-листов в преддверии высокого сезона. Так называемый высокий сезон на рынке городской недвижимости уже в полном разгаре. Активность покупателей на первичном рынке подстегивает выход новых проектов с низким порогом входа. Дополнительным фактором, влияющим на спрос, станет снижение ключевой ставки ЦБ до уровня 8,5%. Это повлечет за собой удешевление ипотеки. В частности, АИЖК уже объявило, что снизит ставку по своим продуктам с переменной ставкой до беспрецедентно низкого значения в 6,45% годовых.


Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:
— Лето для рынка элитной недвижимости было успешным. Число заключенных в эти три месяца сделок оказалось выше прошлогоднего уровня на 13%. В том числе благодаря тому, что многие застройщики предлагали на свои объекты дисконты до 20% и при этом анонсировали повышение цен в сентябре и октябре. По нашим прогнозам, несмотря на растущий объем предложения и высокую конкуренцию девелоперов, цены могут пойти в рост по нескольким причинам. Этому способствуют увеличение издержек застройщиков, к которому неизбежно приведут изменения 214-ФЗ, и политика государства в отношении ипотечных кредитов — стимулирование покупательского спроса путем повышения доступности ипотеки становится мерой, логично ведущей к поднятию цен застройщиками. Не исключен сговор крупных игроков рынка вследствие ухода мелких игроков рынка, не способных работать в новых условиях, установленных законом.