Города России: Магнитогорск

Наш журнал продолжает знакомить читателей с российскими городами. В этих материалах мы рассказываем о недвижимости, застройке городов, объектах инфраструктуры, культурном наследии, истории и прочем. В данной статье представлен один из крупнейших городов Уральского региона — Магнитогорск.

Магнитогорск — сравнительно молодой промышленный город России, расположенный на юге Челябинской области, на восточном склоне Южного Урала. Его население, по данным последней переписи 2002 г., составляет около 415 тыс. человек.
Он основан на левом берегу реки Урал в конце 20‑х — начале 30‑х гг. прошлого столетия в период индустриального строительства в Советской России. Сегодня город расположен в двух частях света — Европе и Азии, по обе стороны реки Урал (до 1775 г. — река Яик). Официальной датой его рождения принято считать 30 июня 1929 г. — день прибытия на Магнитострой первого поезда строителей. Статус города Магнитка приобрела в 1931 г.
Неофициально историю данного населенного пункта принято начинать с первого упоминания в летописях о станице Магнитной (в настоящий момент она находится в черте города). Согласно архивным данным в 1743 г. на правом берегу реки Яик была основана крепость Магнитная, а в 1747 г. построена деревянная церковь Святой Троицы. К тому же времени относятся первые попытки строительства железоделательного завода. Но только в январе 1929 г. Совнарком СССР и СТО на объединенном заседании приняли решение о начале строительства Магнитогорского металлургического завода.
С тех пор основание и развитие города неразрывно связывают с созданием крупнейшего в мире металлургического гиганта, ныне это открытое акционерное общество «Магнитогорский металлургический комбинат».
Магнитогорск, создававшийся как последовательное яростное отрицание старого мира, является классическим примером советского социалистического градостроительства, это населенный пункт, как писал певец Магнитки Б. А. Ручьев, «без церквей, без кабаков, без тюрем». Социалистичность города (не хочется говорить «совковость») до сих пор сохранена в его памятниках, архитектуре, названиях улиц и т. д.
Строительство Магнитогорска начиналось на левом берегу реки Урал, где сейчас расположены почти все промышленные предприятия. Причем, как было сказано в постановлении Совнаркома, Магнитогорск строился как пролетарский город, то есть он был целиком приспособлен для нужд металлургического завода, хотя для его архитектурной планировки приглашали известного немецкого архитектора Эрнста Мая, участвовавшего тогда в преобразовании Москвы.
На главной в то время стройке страны побывало немало знаменитых в последующее время личностей, среди которых были композитор Георгий Свиридов, посвятивший Магнитострою легендарную сагу «Время, вперед!», Валентин Катаев, Джавахарлал Неру и другие известные люди.
Романтическим образом эпохи первых пятилеток стал посвященный строителям города памятник «Первая палатка» — символ современного Магнитогорска. Его открыли позднее (9 мая 1966 г.) в дни слета рабочих. На постаменте написаны стихи известного советского поэта, лауреата Государственной премии РСФСР, первостроителя Магнитки Бориса Ручьева:
«Мы жили в палатке с зеленым оконцем,
Промытой дождями, просушенной солнцем.
Да жгли у дверей золотые костры
На рыжих каменьях Магнитной горы».
Магнитогорск — крупнейший центр промышленности в России. Город по праву носит название стального сердца Родины, ведь большую часть левого берега занимает металлургический комбинат и его дочерние предприятия (метизный, калибровочный заводы и др.).
Жилые кварталы областного центра в основном сосредоточены на правом берегу. Первый капитальный дом заложили здесь 10 февраля 1936 г. Масштабное же строительство началось сразу после войны. С тех пор правобережный Магнитогорск шагнул далеко на юг. По генеральному плану до 2015 г., разработанному Петербургским институтом урбанистики, новые жилые районы будут формироваться вдоль основных городских магистралей с развитыми зелеными разделительными полосами между ними.
Правобережье — наиболее чистую зону города (Магнитогорск в 1989 г. попал в Книгу рекордов Гиннесса с сомнительными параметрами по загазованности) — должны реконструировать и уплотнить. В дальнейшем власти города предполагают построить экологически чистые поселения горожан на 10–15 тыс. жителей (так называемые спутники Магнитки), разместив их в предгорьях лесных уральских зон Башкирии. С городом новые поселки соединят современные автотрассы.
Выдающуюся роль Магнитогорск сыграл в годы Великой Отечественной войны. Достаточно сказать, что каждый второй танк, каждый третий снаряд были изготовлены из металла Магнитки, а руднику горы Магнитной И. В. Сталин на вечное хранение передал знамя Государственного Комитета Обороны СССР.
Наиболее интенсивная застройка Правобережья, в основном капитальными домами, началась в 1945 г. Годы войны обогатили архитектуру Магнитогорска строительством квартала 14«а» — домами, которые в народе называют немецкими. В основе проекта лежала идеология победы. А строительство силами военнопленных Германии и стран — ее союзниц означало торжество страны-освободительницы. Архитектура квартала навеяна западноевропейскими мотивами и тщательно проработана в малых формах и деталях. Художественность квартала подчеркнута высоким качеством строительства под руководством ведущих специалистов треста «Магнитострой» по чертежам советских зодчих Г. Симонова, Е. Левинсона и Л. Оля, удостоенных за разработку проекта Сталинской премии. Архитектура квартала, выполненная чрезвычайно интересно, позволяет называть этот район города памятником зодчества конца 40‑х гг. XX в.
Далее развитие правобережной (европейской) части города проходило в границах сегодняшней административной единицы — Ленинского района. Здесь преобладает сталинский тип архитектуры победившего социализма: внешняя отделка зданий выполнена в едином ключе, присутствуют переменная этажность, наружные декоративные элементы (башенки, колоннады, ниши, порталы, парадные подъезды), высокие потолки и т. д. Все это делает жилье привлекательным, а следовательно, увеличивает его стоимость. Не случайно стоимость 1 кв. м в данном районе на 20‑30 %, а в районе «золотого треугольника» — на 50‑70 %, выше уровня среднегородских цен на недвижимость. Обилие различных садиков, палисадников, скверов, бульваров, зеленых дворов, а также километровая акватория заводского пруда в какой‑то степени компенсирует неблагоприятную с экологической точки зрения близость металлургического комбината, расположенного на азиатской стороне Урала на расстоянии чуть более километра.
В честь трудового подвига Магнитогорска в годы Отечественной войны был основан Парк Победы, расположенный между зданием городской администрации и набережной реки. Там, на восемнадцатиметровом холме, стоит один из самых значительных памятников города и области — монумент «Тыл — фронту» — завершающая часть колоссального скульптурного триптиха, раскинувшегося на пространстве от Берлина до Урала. Первым в 1949 г. возвели памятник советскому солдату в Берлине в Трептов‑парке. Символично, что моделью для данного монумента скульптору Евгению Вучетичу послужил бывший рабочий Магнитки, солдат Иван Одарченко. Вторым стал монумент «Родина-мать» в Волгограде на Мамаевом кургане, открытый в 1967 г. Предметом, объединяющим три монумента, является меч: на Урале его вкладывают в руки воина, в Волгограде он призывно вскинут, в Берлине боец разрубает им фашистскую свастику.
Центр города (Правобережный административный район) занимает большую территорию между прибрежной парковой зоной и ул. Советской — от драматического театра до Казачьей переправы. Между проспектами Карла Маркса и Ленина (основой центра) и прудом сосредоточены главные площади и крупные общественные здания, которые композиционно раскрываются в сторону заводского водохранилища. Среди них есть здания драматического театра, Магнитогорского государственного технического университета (МГТУ), Магнитогорского государственного университета (МаГУ), института Гипромеза, спортивного комплекса и цирка. Последний известен тем, что полы в нем по всей площади фойе выложены яшмой, которая присутствует в недрах данного региона (во дворах многих владельцев коттеджей можно увидеть огромные валуны этого полудрагоценного камня весом более тонны).
Своеобразным ядром города является четырехэтажное белокаменное здание городской администрации, для внутренней отделки которого использовали гранит, мрамор, алюминий, ажурный чугун. Расположение этой постройки формирует две площади: административную (с выходом на просп. Ленина), или площадь Торжеств, и Народных Гуляний (с выходом на просп. Карла Маркса). От первой площади к набережной идет широкая аллея парка, которая завершается монументом «Тыл — фронту». Площадь Народных Гуляний украшают городские часы-куранты, установленные в 1979 г. в честь 50-летия Магнитогорска. Они отделаны белым мрамором, а стрелки и цифры покрыты сусальным золотом. Высота курантов составляет 27 м, диаметр циферблата — 3,5 м.
Архитектура Правобережного административного района — это уже другая эпоха, эпоха господства хрущевок и хрущоб, панельных и блочных пятиэтажек, похожих друг на друга, как близнецы. Аскетичность внешнего вида и убогость внутреннего содержания тем не менее помогла в 60‑х годах снять остроту жилищной проблемы не только в Магнитогорске. К сожалению, эти факторы, а также узость улочек, забитость дворов и малоэстетичный внешний вид (жилой фонд в Правобережном районе более всего нуждается в ремонте) оказывают непосредственное влияние на цену приобретаемой в данном районе недвижимости. Стоимость жилья в восточной зоне Правобережного и Ленинского районов (ул. Советская и Кольцевая) может составлять от 6 тыс. до 9 тыс. руб. за 1 кв. м одно- и двухкомнатных квартир.
Однако не только в 60–70‑х гг. прошлого столетия остроту жилищной проблемы снимали строительством домов бюджетных серий. В застойные времена в районе, который по расположению является центральным в городе, началось строительство брежневских малосемеек — блочных девятиэтажек гостиничного типа. Стоимость квартиры в таком доме, несмотря на огромный дефицит жилья на сегодня, не превышает 500 тыс. руб. за 18 м жилой площади, 4 м кухни и совмещенный с сидячей ванной санузел.
Следующим по направлению от железнодорожного вокзала в сторону новых кварталов (с севера на юг города) идет Орджоникидзевский район. Его уникальность заключается в том, что он состоит из двух частей (европейской и азиатской), расположенных на правом и левом берегах реки Урал и соединенных Казачьей переправой.
Правобережная часть Орджоникидзевского района, следуя чередованию эпох, имеет статус брежневской и застроена панельными домами с улучшенной (по сравнению с хрущевками) планировкой. Широкие улицы, наличие сквериков и зеленых насаждений, удаленность от меткомбината, а значит, экологически чистая зона — все это делает более приятным проживание в районе, чего не скажешь о левобережной зоне.
Левобережная часть Орджоникидзевского района — особая тема в строительстве Магнитогорска. Само понятие капитальной жилищной застройки (в противовес барачной, искорененной около десяти лет назад) начиналось с улицы Пионерской, дома которой, пережив не один капитальный ремонт, до сих пор являются не самыми худшими по площади и планировке квартир. Однако близость промышленного гиганта, оторванность от цивилизации сделали этот район пристанищем либо для молодых семей, только‑только купивших собственную недвижимость, либо для опустившихся индивидуумов, получивших квартиру в коммуналке в результате сложных риелторских операций. Поэтому цены на имущество здесь одни из самых низких в городе: стоимость двух- и трехкомнатной квартиры в левобережной части сопоставима с ценой однокомнатного (или просто комнаты) жилища в Правобережном районе.
Азиатскую составляющую этой части города поддерживает наличие большого количества поселков с индивидуальной застройкой, которые разнородны и по своему внутреннему наполнению. Те дома, которые расположены близко к реке Урал, в южной части города (пос. Чапаева), — более элитны, если такое слово можно применить к шести соткам и трехкомнатному дому из железнодорожных шпал с наружной штукатуркой. В других поселках дома в основном щитовые. Левобережным поселкам индивидуального строительства противопоставлена застройка на правом берегу. Так, в поселке Старая Магнитка сегодня идет интенсивное строительство. Частные трех- и четырехэтажные дома уже вписаны в пейзаж Орджоникидзевского района, а поселку вернули прежнее название — станица Магнитная.
В западной части Правобережного района находятся несколько объектов индивидуальной застройки: поселки Крылова и Западный.
В самой южной оконечности Орджоникидзевского района, за городской чертой, но на городских коммунальных сетях, построен поселок Хуторки, так называемая Царская деревня, не упомянуть о котором невозможно. Он состоит из участков земли по 12 соток и является местом компактного проживания городской элиты — топ-менеджмента ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат», бизнесменов высокого уровня, хоккейной элиты и других сливок общества. Поскольку здесь стоимость жилья определяет и своеобразный вход в высшее общество, то цена двух- и трехэтажного дома даже с небольшим (12 соток) участком сопоставима со стоимостью аналогичного строения на Рублевке в Московском регионе.
Рынок офисной и коммерческой недвижимости в Магнитогорске находится в зачаточном состоянии. В городе нет ни одного бизнес-центра класса А, за исключением здания заводоуправления ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат». Но и этот объект находится вне рынка. Остальные постройки можно назвать местами компактного пребывания офисов различных фирм, предоставляемых в аренду собственниками домов или помещений. Среди них есть здания различных проектных организаций (Гипромез, Магнитогорскгражданпроект, Институт сварки и т. д.), дома культурного назначения (ДК им. С. Орджоникидзе) и отдельные или пристроенные помещения в жилых домах, переведенные в нежилой фонд.
Твердо устоявшейся стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости не существует, так как для этого необходимо большое количество сделок с объектами, обладающими типовыми характеристиками. Офисы, как правило, продают или предлагают в аренду либо полностью оцененными, либо по комнатам. Цена в пересчете на квадратный метр площади, передаваемой в аренду, в зависимости от местонахождения может составлять от 40 до 350 руб. в месяц. Встречаются единичные объекты с отдельным входом, телефоном, кондиционером, евроремонтом, стоимость аренды квадратного метра которых может составлять 400‑600 руб. в месяц.
Цена офиса в квартире, переведенной в нежилой фонд, приблизительно равна стоимости подобной квартиры плюс 10–50 % надбавки, размер которой зависит от ремонта и других важных с точки зрения покупателя и продавца нюансов.
Стоимость торговых площадей более разнообразна и непредсказуема. Она зависит от раскрученности торговой точки, ее специфики, наличия различного вида документов и лицензий. Так, павильон из гофрированного железа с утеплителем площадью 96 кв. м на самой посещаемой продовольственной ярмарке «Рифей» на границе Правобережного и Орджоникидзевского районов стоит 350 тыс. руб., а магазин на просп. Ленина площадью 50 кв. м оценивают в 2 млн. 300 тыс. руб.
В общем, рынок торговых площадей в Магнитогорске предлагает большой выбор. В последнее время ежегодно строят около пяти торговых центров, чего не скажешь об офисах. Наглядным подтверждением провала идеи возведения бизнес-центров является несколько объектов незавершенного строительства на территории Правобережного и Орджоникидзевского районов, которые, возможно, уже никогда не будут востребованы.
Если рынок торговых площадей (особенно в некоторых районах) перенасыщен, то продажа офисов ввиду невостребованности и специфики бизнеса в городе не развита (продавать металл могут далеко не все, да и комбинат не приветствует подобный бизнес, опираясь на собственные структуры).
Что касается жилой недвижимости, то в городе, где еще недавно ежегодно строили по 200 тыс. кв. м жилья, сейчас в эксплуатацию сдают в десять раз меньше. Причин этому много: определенные трудности у градообразующего предприятия (ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат»), которые ведут к сокращению социальных программ; застой в местной строительной индустрии (последние объекты возводились, как правило, силами иногородних строительных организаций); недостаток мест застройки, коммунальных мощностей; определенное непонимание нужд местной власти руководством комбината; отсутствие инвестиций.
Следует отметить, что в Магнитогорске уже предпринимают определенные шаги в развитии ипотечного кредитования (кстати, одного из первых в Российской Федерации) как одного из способов решения жилищной проблемы. Но строительство одного-двух домов в год не способно спасти положение на рынке жилья, поэтому нужен стратегический инвестор, способный вдохнуть силы в местную стройиндустрию и коммунальную службу. Все предпосылки (наличие проектной и производственной базы, растущий спрос и платежеспособность населения) уже существуют. При общей доходности и некоторой стагнации московского рынка строительства жилья (15‑20 %) здесь возможна более высокая (до 50 %) доходность реализуемых проектов.

Читайте также  Ипотека в России с точки зрения макроэкономики

Олег Пелих,
президент Фонда правовой поддержки и защиты предпринимательства