Как в России приживаются редкие форматы элитного жилья

Новые форматы жилья и рабочих пространств можно найти в любой точке мира, и их популярность стремительно растет, рассказывает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. «Дома на воде или на лодках в Голландии (Ijburg — небольшой округ Амстердама из искусственных островов, где первый плавающий район состоял из 97 домов), дома с деревьями и садами на крышах в Японии, даже дома на деревьях», — перечисляет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.

В Европе самая дорогая недвижимость зачастую располагается в зданиях, которые прежде имели другой функционал, например, служили бывшими фабричными корпусами, тюрьмами и даже церквями. «Если говорить об изменении функционального назначения, то лично меня больше всего поразили в Лондоне элитные дома, переделанные из храмов, — признается Дмитрий Халин. — Эта тенденция наметилась еще в восьмидесятые годы прошлого века, когда церковь избавлялась от излишних объектов, где не было прихода, и распродавала их на рынке. Многие девелоперы заинтересовались предложениями — храмы в основном располагались в очень престижных местах, что позволило переделать их в премиальные жилые комплексы». При этом сам конструктив древнего храма всегда бережно сохраняется, обрастая незначительными элементами, типичными для жилых домов — окнами, балконами, входными группами. Программу по превращению заброшенных храмов в жилье свернули лишь после протестов горожан, оскорбленных такой политикой властей.

В Великобритании пользуются популярностью квартиры, дизайн которых вдохновлен любимыми фильмами или увлечениями заказчика. Например, один из самых дорогих объектов, который был продан около десяти лет назад, — квартира в стилистике фильма «Аватар». Архитекторы украсили ее люстрами, напоминающими щупальца священного дерева, светящимися камнями и растениями. Для того, чтобы добиться полного погружения в атмосферу, в домашнем кинотеатре непрерывно транслировались фрагменты из фильма «Аватар».

Еще один подобный пример — дом поклонника «Формулы-1», в котором каждое помещение спроектировано по мотивам одной из гоночных трасс. Каждая деталь в интерьере посвящена автомобилям и гонкам — дизайнеры разместили в комнатах шлемы, модели машинок, а также кресла, сделанные в стилистике кресел гоночного болида. «Перестраивать здание внутри можно как угодно, но внешний облик строго охраняется законом, — констатирует Дмитрий Халин. — В Великобритании действуют крайне жесткие регламенты, которые не позволяют просто так изменить конструктив здания, особенно в исторических районах. Один собственник нашел очень элегантное решение — под обычным односемейным домом он вырыл еще пять этажей, по площади раза в три превосходящие основное здание. На этих этажах разместились комнаты для гостей, спа, домашний кинотеатр, паркинг для спорткаров с лифтом и с собственной мойкой. В наземной части остались только традиционные для такого дома составляющие — спальни, гостиные, столовая, кухня».

Читайте также  Рынок недвижимости уходит в зимнюю спячку

Архитектурные эксперименты

Основной этап «архитектурных экспериментов» в Москве завершился еще в начале нулевых, когда застройщики позволяли себе «много безумств»: дом-яйцо, дом-сороконожку, дом-ухо, дом-утюг. «Сегодня рынок настолько динамичный, интенсивный и высококонкурентный, что на самореализацию авторов проекта остается очень мало пространства, — отмечает первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин. – Жить в доме с круглыми стенами, например, просто некомфортно, и он уже несколько раз перепродавался. Каждый раз цена Дома-яйца увеличивалась, в конечном счете, прирост был в 3,5-4 раза от начальной стоимости. Но это — скорее исключение, которое было возможно только на растущем докризисном рынке».

По словам девелоперов, сегодня именно планировка дома задает его архитектуру — простую, лаконичную и функциональную. «Например, в проекте Barkli Residence мы сначала разрабатывали планировочные решения, чтобы квартиры получились практичными и удобными для жизни, и уже после на планировки «натягивали» фасады. Это самый верный подход, потому что если архитектор придумал безумный фасад и пытается под него резать площади, ничего хорошего из этого не выходит. Форма должна следовать за содержанием, а не наоборот», — заключает Красавин.

Плата за оригинальность

Екатерина Фонарева одним из самых перспективных форматов нового времени называет «квартиры-пиджаки» площадью от 30 кв. м, которые используются для временного пребывания людей, постоянно проживающих за городом (ЖК «Современник», «Советник»). Постепенно набирают популярность квартиры-патио, включающие в себя собственный закрытый дворик. Такие проекты довольно часты в малоэтажных элитных комплексах, где есть двухуровневые квартиры (ЖК «Малая Ордынка 19», «Литератор»).

Сегодня практически все выводы новых форматов связаны с усилением конкуренции, констатируют застройщики. Цена необычного жилья всегда зависит от ряда факторов: если апартаменты дешевле традиционных квартир в среднем на 10-15%, то лофты дороже на 20-40%. Дополнительным фильтром для покупателя остается концепция того или иного жилого комплекса — приобретая квартиру в клубном проекте, жильцы получают более или менее родную социальную среду.

Читайте также  Рейтинг районов Стамбула: где покупать недвижимость для инвестиций

«Большая часть квартир с нестандартными планировками, которые сегодня находятся в продаже, — неликвидный товар, — убежден Александр Красавин. – Впрочем, иногда и он может найти своего покупателя, который получит хорошую скидку «за оригинальность». Другой вариант — если покупатель имеет какие-то специфические предпочтения: например, у него есть зимний сад, под который как раз нужен тот самый острый угол. Иногда клиент готов потерять небольшую часть площади ради увеличенного остекления или интересного планировочного элемента в гостевой зоне». По мнению девелопера, сегодня, в отличие от двухтысячных, покупатели более прагматичны, поэтому сложные и низколиквидные планировки не должны превышать 5%-10% проекта, тогда как в некоторых домах нестандартные планировки доходят до 30%. «Рисковать 5% проекта допустимо для девелопера, но риск в 20% может поставить под угрозу реализацию проекта в целом», — добавляет Красавин.

Компания «Галс-Девелопмент» оценивает количество необычных квартир в своих проектах в 10%. «Например, в элитном квартале «Театральный Дом» на Поварской мы предусмотрели шесть апартаментов с открытыми террасами на крыше, — говорит старший вице-президент «Галс-Девелопмент» Леонид Капров. — Кроме того, в доме представлено восемь эксклюзивных апартаментов с подиумом, который зонирует пространство и придает интерьеру неповторимый стиль. Покупателями необычных квартир становятся люди, искушенные в вопросах приобретения недвижимости — опытный глаз сразу видит, как можно обыграть то или иное проектное решение. В элитном квартале Wine House на острове Балчуг же мы предусмотрели двухуровневые квартиры с большими пятиметровыми окнами. Такие квартиры, как правило, продаются на финальном этапе строительства, когда можно в полной мере оценить объемное и наполненное светом жилое пространство».

Квартира вместо офиса

Набирают популярность и форматы от всемирно известных модных брендов — привлечение звездных дизайнеров и архитекторов всегда сказывается на стоимости объектов (ЖК «Одиннадцать Станиславского», Barkli Residence). «На западе такую недвижимость обычно называют trophy property, — говорит директор по продажам «Лидер Инвест» Евгений Большаков. – Это своеобразное вознаграждение для тех, кто сумел подняться на самую вершину социальной лестницы». При этом девелопер предупреждает — важно «не переборщить с оригинальностью».

Читайте также  «Мировой кризис и российская недвижимость: что делать девелоперам в новых экономических условиях»

«Сегодня на рынке представлено немало примеров, когда условный пятиуровневый пентхаус с вертолетной площадкой, которой невозможно пользоваться из-за административных ограничений, продается почти десять лет. А более приближенный к реальной жизни объект с рациональной планировкой, расположенный в удачном районе, с «изюминкой» в виде открытой террасы или второго уровня, может продаться даже быстрее, чем обычная соседняя квартира. Например, в наших клубных домах «Резиденция на Всеволожском» и «Резиденция на Покровском бульваре» двухуровневые апартаменты и квартиры с террасами пользуются самым большим спросом со стороны покупателей», — говорит Большаков.

В Savills, однако, прогнозируют, что уже через 10-15 лет самыми востребованными и успешными будут совершенно новые форматы элитной недвижимости. «Сегодня они только зарождаются, но по своим потребительским характеристикам, концепции и идеологии в максимальной степени учитывают образ жизни поколения Y, ведь именно это поколение станет основным потребителем недвижимости спустя пару десятилетий», — рассуждает директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина. Она также обращает внимание на то, как меняется сегодня организация рабочего процесса: новое поколение больше не хочет проводить время в традиционных офисах. Именно поэтому в ближайшие пять лет на рынок элитного жилья выйдут квартиры-офисы. Под них будут переоборудованы часть бизнес-центров, многофункциональных комплексов и даже торговых центров.