Картина маслом: элитная загородная недвижимость Подмосковья весной 2014 г.

Приток капитала в Россию с Украины вряд ли сможет «взвинтить» рынок премиальной загородной недвижимости в Подмосковье, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Хотя, по информации риелторских агентств, сделки с покупателями из соседнего государства уже оформляются. Беда в том, что им почти нечего предложить. Качественные поселки по адекватным ценам «вымываются» с рынка, а объекты запредельной стоимости, начатые еще в докризисные времена, остаются невостребованными никем – ни россиянами, ни украинцами.


Приток капитала?
Политическая и экономическая нестабильность в стране привели к миграции состоятельных жителей Украины, которые рассматривают приобретение элитной недвижимости в новых локациях, отмечают эксперты агентства TWEED. По их мнению, отток происходит не только в страны Европы и Америки, но и в Москву, а также в Подмосковье, поскольку бизнес Украины тесно связан с Россией. За последний месяц доля обращений платежеспособных украинцев в московские агентства недвижимости существенно увеличилась, сообщает агентство, правда, количественных показателей не приводит.

«В первую очередь платежеспособных украинцев привлекают изначально престижные направления – Остоженка и Рублевка, – комментирует Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. – Впрочем, они вряд ли обойдут стороной и другие популярные локации вроде Новой Риги. Около 40% таких покупателей рассматривают сделки в бюджете от $1 млн до $2 млн. Примерно столько же приходится на бюджет от $2 млн до $5 млн. Оставшиеся 20% ориентированы на сделки от $5 млн до $30 млн».


Латание дыр
Число таких потенциальных покупателей из-за рубежа неизвестно, но, возможно, оно способно хотя бы немного поддержать элитный загородный рынок, цены на котором во многих проектах неадекватно завышены. Еще в конце февраля эксперты компании Villagio Estate забили тревогу. По их оценке, количество конкурентоспособных домов сокращается, а при отсутствии новых коттеджных проектов с разумными ценниками данная тенденция приведет к дефициту выбора уже через 1-2 года.

Читайте также  Что жителям регионов доступно на рынке жилья Москвы

Девелоперы элитной загородной недвижимости не выводят на рынок новые коттеджные поселки, продолжая реализовывать старые проекты, играя с ценой, а также двигаются в сторону более демократичных форматов. В 2013 году объем дорогостоящих коттеджей в Подмосковье сокращался на протяжении всего года: к концу декабря показатель уменьшился на 10,1%.

«Элитный загородный рынок так и не пришел в себя после 2008 года, и шанс на выживание получили только проекты европейского уровня с ценами, адекватными нынешней экономической ситуации. Но сегодня объем такого предложения ограничен», – комментирует Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.

По прогнозам экспертов, при сохранении текущей тенденции в ближайшее время покупатели могут столкнуться с трудным выбором: успешные проекты уйдут с рынка, оставив поселки, которые ранее не могли составить им конкуренцию с точки зрения качества, были заморожены в кризис либо отличались высокими ценами. На вторичном рынке в 80% случаев стоимость объектов преувеличена.


Для справки: по данным Villagio Estate, в 2013 году на первичном элитном рынке было реализовано 420 домов. Свыше 51% сделок приходится на объекты Новорижского шоссе, 12% – Киевского, 6% – Рублево-Успенского. По итогам января средние цены в рублях выросли на 7%, но рынок de luxe не ощутил серьезных изменений благодаря жесткой привязке к доллару и евро.

Предложение
Рынок загородной недвижимости Подмосковья в I квартале 2014 г. пополнился 18 новыми коттеджными поселками (один поселок бизнес-класса и 17 – экономкласса), подсчитали в Knight Frank. Ни одного поселка, относящегося к элитному сегменту, на рынок не вышло, что повторяет тенденцию прошлого года, отмечают ее специалисты.

В данный момент на первичном рынке элитной загородной недвижимости экспонируется около 800 домовладений в 30 организованных поселках. Значительная часть из них располагается вдоль Новорижского шоссе, являющегося безусловным лидером по объему предложения. На занимающем второе место по данному показателю Рублево-Успенском направлении на продажу выставлено в семь раз меньше объектов.

Читайте также  Курортная недвижимость Крыма: и хочется, и колется

Запрашиваемая цена большинства домовладений, экспонирующихся на первичном рынке элитной загородной недвижимости, находится в диапазоне до $2 млн. Такие объекты, по сути, занимают пограничное положение между бизнес- и элитным сегментами.

На 7% выросла средняя цена кв. м на первичном рынке в сравнении с аналогичным периодом прошлого года и составила $4290. Площадь среднего приобретаемого домовладения составила 480 кв. м, стоимость – $1,7млн.

Для сравнения: в I квартале 2013 г. на первичном рынке наблюдался рост цен, в то время как на вторичном – снижение на 4-6%.

«На мой взгляд, рост стоимости обусловлен общеинфляционными процессами и поддерживается разумными ипотечными ставками банков. Мы ощущаем возвращение части девелоперов на загородный рынок, что внушает оптимизм и уверенность в развитии рынка и появлении новых интересных объектов», – считает Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank.

Средняя стоимость домовладения по направлениям, $/кв. м

Источник: Knight Frank Research, 2014

Покупатели, желающие приобрести загородную недвижимость, сегодня вынуждены или ждать новых качественных проектов, или выбирать из того, что предлагается в существующих коттеджных поселках. Нередко застройщики готовы предоставить значительную скидку, даже в начале сезона на оставшиеся нераспроданные объекты, говорит Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills.

По ее словам, осознание необходимости строительства новых современных поселков, в том числе премиум-класса, с действительно продуманной концепцией и адекватными ценами пришло на рынок еще в прошлом году. Но так быстро ни один девелопер не смог справиться со столь сложной задачей. Главная трудность заключается в том, что проект должен выгодно отличаться от всех остальных и благодаря этому «занять свою нишу». 

По ее словам, осознание необходимости строительства новых современных поселков, в том числе, премиум- класса, с действительно продуманной концепцией и адекватными ценами пришло на рынок еще в прошлом году. Но так быстро ни один девелопер не смог справиться со столь сложной задачей. Главная трудность заключается в том, что проект должен выгодно отличаться от всех остальных и, благодаря этому «занять свою нишу». И если в остальных сегментах этого результата можно достичь высоким качеством строительства и привлекательными ценами, то для того чтобы «удивить» покупателя загородного жилья «премиум-класса», проект должен быть действительно уникальным и не иметь аналогов на сегодняшнем рынке недвижимости Московской области. Реализовать эту задачу будет весьма непросто.
 

Читайте также  Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2015 года

Проекты
По данным IntermarkSavills, за первый квартал 2014 года общее число поселков премиум-класса на первичном рынке загородного жилья Подмосковья не изменилось и составляет 15 проектов наивысшего ценового сегмента.

Строительная готовность во всех поселках высокая, в среднем 80%. Нет ни одного проекта, где были бы приостановлены строительные работы. Треть всех поселков расположена на Рублево-Успенском шоссе, столько же на Новорижском шоссе. Остальной объем приходится на Минское шоссе (три поселка премиум-класса), Ленинградское и Осташковское шоссе.

Спрос
По оценкам IntermarkSavills, за первый квартал 2014 года на первичном рынке загородного жилья премиум-класса было реализовано 37 домовладении