Недвижимость в Сочи после Олимпиады: перспективы выживания региона

СОЧИ – На протяжении июля 2007 г. недвижимость в Сочи внезапно подорожала в 1,5 — 2 раза. Сейчас отказавшиеся тогда от уже намеченных сделок благодарят бога, а пошедшие на сделки по более высокой цене кусают локти и надеются на лучшие времена. Но еще не все потеряно: участники рынка продолжают надеяться на появление Deus ex machine («имя которого нельзя называть» до окончания Олимпиады).

Итак, вспомним: 5 июля 2007 г. Олимпийский комитет объявил, что из всех претендентов на проведение зимних Олимпийских игр — 2014 выбран Сочи. Уже с 6 июля недвижимость в Сочи начала взлетать в цене, и этот процесс нарастал. Но инвестиционные ожидания быстро выплеснулись, а потом просто превратились в «хотелки» владельцев. Желающих приобрести недвижимость при ближайшем рассмотрении оказалось не так уж много, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Случаи летали, словно пули
«Представьте, что вы долго выбирали себе дорогие часы, наконец остановились на стране-изготовителе, модели, ценовой категории, материале – золото, платина, нержавейка – и наконец пришли купить те, которые вам понравились. Но вам говорят: с сегодняшнего дня они стоят в полтора раза дороже. Почему? В них иной механизм? Нет. Другой материал корпуса, более современная механика, другая отделка? Нет. Просто сегодня они стоят дороже», – таким примером иллюстрирует события пятилетней давности Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group (Сочи).

Разумеется, многие потенциальные покупатели тогда от сделок по возросшей цене отказались. Но были те, кто рискнул… И пока что проиграл. Как писал поэт, «а рядом случаи летали, словно пули… Одни под них подставиться рискнули, и ныне кто в могиле, кто в почете».

Читайте также  Недвижимость при нестабильности рубля: главные вопросы


Жилая недвижимость в Сочи
«Бизнес- и элитный класс жилья в Сочи перенасыщен, – убежден Алексей Демьянчук, управляющий директор ГК «Первый строительный трест» («ПСТ»). – А вот спрос на комфорткласс после Олимпиады сохранится». По его оценке, востребованность потребителями квартир и сейчас, и в будущем окажется в ценовой категории до 100 000 руб. за кв. м при общем бюджете покупки до 10 млн руб. «Квартиры комфорткласса реализуются уже сейчас хорошо, – говорит Демьянчук. – Бизнес-класс – мало. У элитки [после Олимпиады] шансов нет».

На I кв. 2013 г. основной объем предложения квартир на первичном рынке жилой недвижимости Сочи приходится на бизнес- и элитный класс. На апартаменты в рамках олимпийских объектов приходится 45,8% от общего объема предложения.

Источник: MACON Realty Group (Сочи)


Эксперты указали, что для каждого сегмента жилья в Сочи существуют собственные конкуренты. Для элитного – Лазурное побережье Франции, для бизнес-класса – Испания и Португалия, для комфорткласса – Болгария. Выводы можно делать самим, учитывая, что, например, в строящемся комплексе «Морская симфония» комфорткласса (по цене, но по инфраструктуре претендующем на бизнес-класс) в Сочи до 80-90% покупателей – люди с московской или подмосковной пропиской.

Важный момент: после Олимпиады ситуация с жильем эконом- и комфорткласса в Сочи может измениться политически. Сочи, как и многие города России, страдает от засилья ветхого и аварийного жилья. Об этом говорил президент РФ Владимир Путин 16 апреля в Калмыкии.

Поэтому судьба позиционирующих себя в качестве элитных объектов мало кого будет интересовать – стране нужно жилье экономкласса.

На фоне возведения девятиэтажных башен в Сочи на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, – такой акцент явно производит впечатление. Снос незаконно возведенных построек уже становится федеральной политикой. Что приветствуется представителями нормального бизнеса, для которых это «нечистоплотная конкуренция», как выразился Демьянчук. Сейчас из 1600 объектов строительства в Сочи 200 уже признаны незаконными и предназначенными под снос за счет застройщика. Вспомним скандалы в Москве и Московской области по сносу самостроя. «Речник» и другие объекты… Ситуация в Сочи обещает быть более драматичной.

Читайте также  Чем реально отличается панель от монолита

Количество сделок в эконом- и комфортклассе в Сочи непрерывно увеличивается и уже превысило докризисный уровень, но в высококлассных сегментах объем спроса все еще почти в два раза ниже докризисных значений, считают в MACON Realty Group.

Примерно 600 000 кв. м жилья, строящегося для волонтеров, призванных обслуживать Олимпиаду, предназначено для очередников Сочи, указал вице-президент NAI Becar Александр Самодуров (ранее он возглавлял дирекцию объектов социального назначения ГК «Олимпстрой»). Но потом часть из этих квартир неизбежно окажется на вторичном рынке. И это тоже экономкласс.


Динамика объемов продаж жилья в Сочи

Источник: MACON Realty Group (Сочи)

Апартаменты
Формат апартаментов также после Олимпиады в Сочи будет предложен в избытке. Понятно: размещать представителей СМИ или спортсменов на время Игр можно и не придавая объекту юридический статус жилья. Но будет ли на него спрос?

По мнению специалистов MACON Realty Group, только около 1/3 апартаментов в олимпийских объектах будут отвечать потребительским предпочтениям как по стоимости 1 кв. м, так и по общему бюджету покупки.

Источник: MACON Realty Group (Сочи)


После Олимпиады на сочинский рынок единовременно выйдет более 10 000 апартаментов, из которых половина будет предложена по цене более 180 000 руб. за кв. м. По оценке Алексея Демьянчука из «ПСТ», на реализацию такого объема потребуется не менее 10 лет, учитывая, что высокий класс таких апартаментов (соответственно, их немаленькая себестоимость) не позволит застройщикам демпинговать.

Но маятник после Олимпиады может качнуться и в другую сторону при поддержке федеральных властей, отмечают в www.irn.ru. Если они разрешат появиться Deus ex machine, то аналогия с дорогими часами будет выглядеть совсем иначе. Дороги появились? Да. Инфраструктура улучшилась? Да. Насчет электричества пока вопрос, но к Олимпиаде все должно решиться.