Обзор московского рынка недвижимости по итогам июля 2009 года

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)

Июл 09 Июн 09
Индекс стоимости жилья, Р/м2 127 174 -1,1%
Индекс стоимости жилья, $/м2 4 036 -2,5%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 867 -2,9%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)

Июл 09 Июн 09
Индекс ценового ожидания

Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »

Темп изменения цен на жилье

-3,2 %/мес. +2,6%
Индекс доходности жилья

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »

Сравнение жилья с банковским депозитом

-2,4 б.деп. -0,2 б.д.

В течение июля на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья не появилось никакой ясности в отношении дальнейших перспектив и динамики цен. Напротив, ситуация стала еще более запутанной. Курс доллара, довольно резко подскочивший в середине июля почти на 2 рубля, казалось бы, подтвердил самые худшие опасения в отношении пришествия 2 волны кризиса и нового этапа девальвации национальной валюты а, следовательно, в перспективе и нового падения цен на недвижимость. Однако, всего за несколько дней этот скачок полностью сошел на нет, вызывая недоумение – что же это все-таки было: первый признак второй волны или же, напротив, временная коррекция перед новой волной роста цен на нефть, фондового рынка, а также укрепления рубля. И вряд ли кто-то может сейчас с уверенностью ответить на этот вопрос.

Тем не менее, цены на квартиры в Москве отреагировали на нестабильность ситуации продолжением сползания вниз. Так еженедельный индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru во 2 половине июля пробил вниз психологически значимую отметку в 4.000$ за квадратный метр и на конец месяца составил 3.930 пунктов. Примечательно, что среднее значение индекса цен за июль осталось чуть выше отметки в 4.000 пунктов. При этом снижение к аналогичному показателю за июнь составило 2,5%. Это больше, чем падение средней стоимости московского жилья, зарегистрированное в июне по отношению к маю, однако говорить о новом ускорении коррекции цен на недвижимость в Москве пока явно рано. Пробой уровня в 4.000$ имеет очевидный технический характер, причиной которого являются нестабильные курсы валют, и не исключено, что при отсутствии серьезных макроэкономических движений индекс стоимости жилья останется вблизи этого уровня, только не сверху, а снизу.

В разрезе типов домов и комнатности квартир никаких особых аномалий в июле не отмечается – все категории жилья сползают вниз примерно пропорционально. Слегка отстает только сегмент «современные монолитно-кирпичные дома», который обычно всегда отыгрывает движение рынка с задержкой. В отношении географии рынка недвижимости в июле можно отметить лидеров и аутсайдеров снижения. В разрезе «округа Москвы» наибольшее снижение испытали Северо-Восточный округ, Восточный округ и Центральный округ, а наименьшее – районы за МКАД, Юго-Восточный округ и Южный округ.

В разрезе «районы Москвы» наибольшая коррекция цен на квартиры имела место в районах Хамовники, Отрадное, ВДНХ, Савеловская, Новослободская, Кропоткинская и Парк Культуры, а также Дорогомилово, Арбат, Тверская. Наименьшая – в районах: Левобережный, Ховрино, Алексеевский, Коломенская, Нагатинский затон, Жулебино, Хорошево-Мневники, Восточное Бирюлево  и Западное Бирюлево. При этом в Солнцево, а также районах Зюзино и Нагорный средние цены на жилье даже незначительно подросли, что можно объяснить локальной конъюнктурой рынка.

Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Июл 09 Июн 09
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 684 -3,0%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3 761 -3,0%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3 980 -2,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 005 -2,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 4 832 -3,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4 483 -1,6%
Все панельные и блочные дома 3 808 -2,8%
Все монолитные и кирпичные дома 4 440 -2,5%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Июл 09 Июн 09
Однокомнатные квартиры 3 978 -2,6%
Двухкомнатные квартиры 4 062 -2,5%
Трехкомнатные квартиры 3 972 -2,6%
Многокомнатные квартиры 4 259 -3,0%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Июл 09 Июн 09
Центральный округ 6 449 -2,7%
Северный округ 4 050 -2,4%
Северо-Восточный округ 3 751 -3,2%
Восточный округ 3 748 -2,7%
Юго-Восточный округ 3 511 -1,7%
Южный округ 3 690 -2,1%
Юго-Западный округ 4 651 -2,5%
Западный округ 4 532 -2,3%
Северо-Западный округ 4 049 -2,4%
Все районы за МКАД 3 380 -1,3%

 

«Дорогое» и «дешёвое» жильё
(www.irn.ru)
РУБ
 USD 
EUR

Июл 09 Июн 09
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир
6 056 -3,4%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир
3 154 -2,9%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
1,92 -0,6%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило,
    в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
    Подробнее об индексах >>

В нынешних условиях все прогнозы рынка недвижимости Москвы и Подмосковья выглядят довольно условно. На фоне общего финансового кризиса такие факторы, как предложение и спрос на недвижимость, объемы строительства и ипотека, а также иные обстоятельства, влияющие обычно на поведение рынка недвижимости и динамику цен, уходят сейчас на второй план. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» определяющим сейчас является общий макроэкономический фон, от которого зависит либо оптимистичное развитие экономики в целом, и рынка недвижимости в частности, либо пессимистичное.

В нынешних условиях в зависимости от макроэкономического вектора, как в нашей стране, так и в Мире в целом, рынок недвижимости Москвы и России может в равной мере как пойти вверх, так и продолжить снижаться вниз. В зависимости от динамики стоимости энергоресурсов, соотношения курсов валют, денежной ликвидности, доступности кредитных ресурсов и объемов инвестиций, цены на недвижимость России могут как стабилизироваться и постепенно начать отыгрывать потери (оптимистичный сценарий), так и продолжить снижение (пессимистичный сценарий).

Когда кризис только начинал развиваться и многие активы, в том числе, московская недвижимость, были заметно переоценены, можно было с большой уверенностью говорить о предстоящей коррекции. Сейчас, когда снижение цен на недвижимость примерно на треть, сравнимое с потерями после дефолта 1998 года, уже прошло, рынок вполне можно считать достигшим «дна», хотя есть аргументы и в отношении немалой вероятности его дальнейшего снижения. Судя по всему, некоторая ясность в отношении макроэкономического вектора начнет появляться ближе к концу лета – началу осени, когда станет понятно насколько утверждения о второй волне финансового кризиса оправданы или нет. Следовательно, сотрудники www.irn.ru полагают, что в начале осени по поведению основных макроэкономических параметров можно будет уже судить и о дальнейшей динамике рынка недвижимости, которая, разумеется, будет отыгрывать все перемены с некоторым запаздыванием.

Читайте также  Аукционы недвижимости: торг без азарта