Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2011 года

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)

Окт 11 Сен 11
Индекс стоимости жилья, Р/м2 157 829 +0,5%
Индекс стоимости жилья, $/м2 5 028 -2,1%
Индекс стоимости жилья, €/м2 3 677 -1,2%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)

Окт 11 Сен 11
Индекс ценового ожидания

Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »

Темп изменения цен на жилье

+3,3 %/мес. -1,8%
Индекс доходности жилья

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »

Сравнение жилья с банковским депозитом

4,3 б.деп. -0,2 б.д.

По окончании второго месяца осени стало понятно, что ажиотаж, возникший на московском рынке недвижимости во второй половине лета, оказался непродолжительным и не перерос в масштабный и последовательный подъем. Макроэкономическая ситуация продолжает балансировать на грани нового кризиса, грандиозные планы по расширению столицы и застройке новой Москвы пока только остаются планами, не получившими какой-либо конкретики, а предвыборная президентская интрига разрешилась слишком быстро, чтобы продолжать подпитывать ажиотаж до весны. Поэтому некоторый скачок спроса и цен на отдельные объекты недвижимости, в частности на новостройки Москвы и Подмосковья экономкласса, имевший место на стыке лета и осени, так и не перерос в стабильное и полномасштабное подорожание жилья. Более того, нестабильные курсы валют сейчас сильно искажают и без того запутанную ценовую картину.

Хорошо это или плохо, но московский рынок недвижимости по-прежнему остается мультивалютным. И хотя цены на основную часть жилья, а именно недорогие квартиры экономкласса, почти всегда номинируются в рублях, цены на более дорогую недвижимость нередко «живут» в долларах или евро. Это обстоятельство отмечает недавнее расследование журнала www.metrinfo.ru, изложенное в статье «Рынок недвижимости сегодня. Расчеты: доллар или рубль. Скажется ли падение рубля на ценах на квартиры». Так, квартиры в домах бизнес-класса, элитное жилье и коммерческая недвижимость нередко отдают предпочтение доллару, а не рублю, во многом потому, что их продавцы и покупатели в большей мере мыслят мировыми валютами, нежели национальной.

В результате при валютной нестабильности возникает следующая картина. Если курс доллара резко подскочил к рублю, то и все цены, номинированные в рублях, автоматически снижаются в долларовом выражении, и это приводит к падению средней долларовой стоимости метра. А средняя цена в рублях, напротив, подрастает, за счет той доли квартир, цены на которые номинированы в долларах или индексируются продавцами к доллару. Но когда курс доллара вновь начинает снижаться, то все происходит наоборот.

Именно это мы и наблюдаем последние 2 месяца. Резкий рост курса доллара привел к тому, что долларовый индекс стоимости жилья «клюнул» вниз. По данным аналитического центра www.irn.ru, снижение долларового индекса в октябре составило 2,1%. При этом средняя рублевая цена метра за последние 2 месяца подросла. Сейчас падение долларовых цен приостановилось, зато средняя цена в рублях несколько скорректировалась назад – это можно наблюдать на графике журнала www.metrinfo.ru. Поэтому делать окончательные выводы о том, выросли ли цены на недвижимость в Москве и Московской области за этот период или нет, можно будет уже ближе к концу года, когда подобная турбулентность цен устаканится. Впрочем, следует отметить, что нынешний уровень цен на московские квартиры порядка 5.000$ за квадратный метр, или 150 тысяч рублей за метр, являются хорошими круглыми отметками для ценовой стабилизации.

Итоги октября в отношении цен на квартиры в Москве позволяют хорошо проиллюстрировать сделанные выше утверждения о приверженности разных типов жилья разным валютам, а также об инвестиционном характере активизации рынка последних месяцев. Крайне примечательна динамика цен по типам жилья. В то время как все сегменты в октябре в минусе: от 1,2% до 3,2% при снижении общегородского индекса на 2,1%, сегмент «современные монолитно-кирпичные дома» — в плюсе более чем на процент! Что это значит?

Во-первых, что цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах в основной своей массе привязаны к доллару, а не к рублю. Так привязанные в основном к рублю панельные дома или «старый кирпич» с ростом доллара сразу «клюнули» по цене вниз, а современное дорогое жилье, напротив, подросло вслед за долларом. Более того, наличие «плюса» по этой категории жилья означает, что прирост цен на него даже обогнал рост доллара, а значит, это не просто индексация цены, а еще и наличие спроса. Причем несложно догадаться, что этот спрос сформирован далеко не обычными покупателями с рублевой зарплатой и ипотекой. Купить квартиру в условиях риска развития кризиса могут только люди со свободными деньгами, ищущими «вечные» ценности для сохранения своих средств. Поэтому для подобных инвестиций выбирается наиболее качественное современное жилье, поэтому и цены в этом сегменте валютные, более характерные для инвесторов.

Полностью аналогичная картина наблюдается и по географии. В частности, 3 наиболее насыщенных дорогим жильем округа Москвы: Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ оказались в октябре в наименьшем минусе. А в наибольшем — все районы за МКАД, Северо-Восточный округ и Южный округ.

Среди районов, которые в октябре остались в плюсе, также больше дорогих: Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Замоскворечье, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская и Проспект Вернадского. А в наибольшем минусе (до 3,4%): Красногвардейская, Братеево, Зябликово, Перово, Богородское, Метрогородок, Улица Подбельского, Черкизовская и другие.

Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Окт 11 Сен 11
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 411 -3,2%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4 563 -3,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4 947 -1,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 825 -3,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 5 902 -1,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 835 +1,1%
Все панельные и блочные дома 4 640 -2,7%
Все монолитные и кирпичные дома 5 521 -0,9%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Окт 11 Сен 11
Однокомнатные квартиры 4 974 -2,7%
Двухкомнатные квартиры 4 974 -2,4%
Трехкомнатные квартиры 4 932 -1,5%
Многокомнатные квартиры 5 534 +0,4%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Окт 11 Сен 11
Центральный округ 7 480 -1,2%
Северный округ 4 953 -2,0%
Северо-Восточный округ 4 641 -2,5%
Восточный округ 4 555 -2,2%
Юго-Восточный округ 4 330 -1,2%
Южный округ 4 456 -2,4%
Юго-Западный округ 5 971 -1,2%
Западный округ 5 556 -1,2%
Северо-Западный округ 4 925 -1,2%
Все районы за МКАД 4 071 -2,7%

 

«Дорогое» и «дешёвое» жильё
(www.irn.ru)
РУБ
 USD 
EUR

Окт 11 Сен 11
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир
7 441 -0,3%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир
3 791 -2,9%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
1,96 +2,7%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило,
    в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
    Подробнее об индексах >>

Нынешняя осень еще раз показала, насколько слабым остается реальный платежеспособный спрос со стороны покупателей жилья. Казалось бы, и объемы строительства жилья в Москве резко снизились, и ипотека в Москве и Подмосковье почти вернулась на докризисный уровень, и развитием инфляции всех напугали, и отменой доллара из-за дефолта Америки, и отменой евро из-за развала еврозоны. Вроде бы при всем богатстве выбора ничего не остается, как всеми правдами и неправдами скупать немногочисленные квартиры, выставленные на столичный рынок. Но весь агрессивный информационный фон этого года, подводящий каждого к необходимости купить недвижимость в Москве, оказался способным оживить рынок всего на несколько месяцев. Более того, возможное подорожание жилья вылилось скорее в «болтанку» цен, обусловленную нестабильностью курсов валют, нежели в стабильный восходящий тренд.

По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» сейчас рынок в первую очередь будет отыгрывать макроэкономический фон. Если в условиях инфляции все продолжит дорожать, начиная от нефти, металлов, продуктов питания и заканчивая рынком акций, то и цены на недвижимость будут карабкаться вверх вслед за этим трендом. Но при ухудшении макроэкономического фона рынок недвижимости Москвы и России в целом быстро уйдет в стагнацию. Как показала нынешняя осень, мощная волна эмоций и ажиотажа, сложившаяся к концу лета, оказалась непродолжительной. Впрочем, IRN.RU предупреждал именно об этом в статье «Московская недвижимость: чем закончится рост на эмоциях?».

Читайте также  Руководитель IRN.RU: рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения