Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2015 года

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)

Сен 15 Авг 15
Индекс стоимости жилья, Р/м2 185 306 -1,8%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 767 -9,2%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 458 -11,2%

Существенного восстановления московского рынка недвижимости с началом осени 2015 года не произошло. Это довольно важное обстоятельство, которое позволяет многое сказать о дальнейших перспективах и сделать долгосрочный прогноз цен на недвижимость в Москве и Подмосковье.

Большинство участников рынка недвижимости, как покупателей, так и продавцов, проводили очевидные параллели между кризисами 2014-2015 и 2008-2009 годов. Согласно этой аналогии, с осени 2015 года на московский рынок недвижимости должно было прийти долгожданное оживление, как это было в 2009 году, а сползание стоимости квадратного метра вниз должно было смениться ростом. По сути, именно в начале осени 2009 года можно было констатировать, что острая фаза того кризиса прошла, ситуация начала восстанавливаться, а стоимость недвижимости – отыгрывать кризисные потери.

Но теперь уже окончательно ясно, что пути рынка недвижимости в 2009 и 2015 году полностью разошлись. Если в 2009 году имел место классический кризис, когда перегретые финансовые рынки требовали коррекции, чтобы было куда расти дальше, то события 2014-2015 годов носят совсем иной характер. В 2014 году произошли кардинальные изменения в геополитической картине Мира – по сути, миропорядок, сложившийся после распада СССР в 1991 году, начал претерпевать изменения.

Ссора России с Западным миром привела к санкциям, которые закрыли доступ к дешевым кредитам и сократили инвестиции в нашу страну, также усилился отток капитала. Нефть подешевела, похоже, всерьез и надолго, что потребовало беспрецедентного ослабления рубля. Существенно снизились доходы бизнеса и населения, а рынок недвижимости остался без прежнего объема ликвидности, которая в былые годы и сформировала докризисную стоимость квадратного метра. Теперь шальные, легкие и быстрые деньги ушли из страны, и прежний уровень цен на недвижимость в Москве и Подмосковье перестал соответствовать новой геополитической и макроэкономической реальности.

Минувший сентябрь, как и ранее август, продемонстрировали полную неспособность квадратного метра отыгрывать ослабление рубля. В прежние годы недвижимость хотя бы частично отыгрывала ослабление национальной валюты и защищала от инфляции, теперь же – нет. В долларовом выражении цены на квартиры в Москве потеряли за сентябрь 2015 года, как и ранее за август, почти 10%.

Индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился за сентябрь на 9,2% с 3.046$ до 2.767$ за квадратный метр. Это среднемесячные значения индекса, соответствующие фактически изменению цен с середины августа по середину сентября. Более динамичный еженедельный индекс ушел к концу сентября еще ниже – до 2.714$ за метр.

В рублевом выражении цены на квартиры в Москве тоже смотрят вниз, но сползание конечно гораздо умереннее, чем в долларовом выражении. Так, к концу сентября 2015 года рублевый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, сполз до уровня 180 тысяч рублей за метр, в том время как в конце августа его значение составляло почти 187 тысяч (снижение более чем на 3%). По сути, начинает происходить процесс, о котором IRN.RU предупреждал уже давно – неявное снижение рублевых цен в виде скидок и торга с наступлением осени начнет постепенно преобразовываться в снижение заявленных цен (см. статью «Продавцы начинают уменьшать скидки – вместе с ценами на квартиры»).

Аналогичные тренды отмечаются и на рынке новостроек. По данным компании «ИРН-Консалтинг», за 3-й квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте новостройки Москвы снизилась на 8,5%. Основной причиной стал выход на рынок большого объема новых проектов по ценам ниже рыночных, а также скидки и спепредложения в уже находившихся на рынке домах. А конечная стоимость квартир снизилась за квартал на 17% за счет еще и уменьшения площадей квартир в новых домах. Подробнее все цифры приведены в обзоре «Новостройки Москвы в 3-м квартале 2015 года от ИРН-Консалтинг».

Примечательно, что сползание цен вниз наблюдается во всех сегментах жилья примерно в одинаковой пропорции, как на первичном рынке, так и на вторичном. Это означает, что мы имеем дело не с временными сложностями в каком-то одном сегменте, где возникло перенасыщение предложения или сокращение спроса. Геополитические и макроэкономические процессы последних полутора лет затронули весь рынок недвижимости, и сейчас, по сути, цены в любом сегменте не соответствуют новой реальности и требуют коррекции вниз в том или ином размере.

Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)

 РУБ 
USD
EUR

Сен 15 Авг 15
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 154 969 -1,5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 161 933 -1,5%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 175 796 -1,6%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 169 434 -2,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 212 764 -1,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 231 716 -1,6%
Все панельные и блочные дома 164 233 -1,6%
Все монолитные и кирпичные дома 204 638 -1,9%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)

 РУБ 
USD
EUR

Сен 15 Авг 15
Однокомнатные квартиры 177 002 -1,7%
Двухкомнатные квартиры 179 279 -1,9%
Трехкомнатные квартиры 180 551 -1,8%
Многокомнатные квартиры 216 447 -1,0%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)

 РУБ 
USD
EUR

Сен 15 Авг 15
Центральный округ 343 489 -3,7%
Северный округ 180 283 -1,5%
Северо-Восточный округ 167 559 -1,9%
Восточный округ 164 344 -2,0%
Юго-Восточный округ 151 553 -1,6%
Южный округ 158 853 -2,0%
Юго-Западный округ 222 876 -2,0%
Западный округ 207 875 -1,9%
Северо-Западный округ 188 654 -1,9%
Все районы за МКАД 142 177 -2,7%

 

«Дорогое» и «дешёвое» жильё
(www.irn.ru)
 РУБ 
USD
EUR

Сен 15 Авг 15
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир
307 794 -3,6%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир
130 324 -2,4%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
2,36 -1,2%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)

Сен 15 Авг 15
Индекс ценового ожидания

Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »

Темп изменения цен на жилье

-0,8 %/мес. -1,7%
Индекс доходности жилья

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »

Сравнение жилья с банковским депозитом

0,1 б.деп. -0,4 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило,
    в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
    Подробнее об индексах >>

На существенные различия между сценариями 2008-2009 и 2014-2015 годов аналитический центр IRN.RU указывал уже давно (см., например, «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности» и «Надежды на активизацию рынка недвижимости осенью могут не оправдаться»). Наступившая осень во многом показала справедливость этих прогнозов.

Это имеет принципиальное значение. Если бы рынок имел потенциал к восстановлению и росту цен, то такой тренд сформировался бы с началом нынешней осени. Но сейчас на первый план выходит не продавец, а покупатель. В условиях, когда покупательская способность сократилась всерьез и надолго, продавать квартиры по прежним ценам становится невозможно, по крайней мере, в тех же объемах. Рынок сейчас становится все более затоваренным, и его оживление возможно только при условии ощутимого снижения цены, которая стала сейчас основным критерием. К таким выводам приводит недавний доклад руководителя IRN.RU под названием «Ценовые тренды на новом рынке недвижимости: куда направлен вектор движения?».

Читайте также  Быстрое и непременное восстановление цен на недвижимость может не произойти