Обзор рынка недвижимости по итогам января 2013 года

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)

Янв 13 Дек 12
Индекс стоимости жилья, Р/м2 162 244 -0,7%
Индекс стоимости жилья, $/м2 5 367 +1,7%
Индекс стоимости жилья, €/м2 4 029 +0,1%

На рынке недвижимости Москвы и Подмосковья январь оказался традиционно спокойным месяцем. Во многом этому поспособствовала относительно стабильная макроэкономическая обстановка, а временный спад страстей хорошо заметен по такому показательному критерию, как уверенное укрепление курса рубля к доллару. Также в январе имел место умеренный прирост стоимости столичного квадратного метра. Более того, статистика января позволяет рассчитывать на возможность сохранения умеренного восходящего тренда в ближайшие месяцы, если, конечно, очередное макроэкономическое обострение не спутает все карты.

Так, за январь прирост долларового индекса стоимости жилья, рассчитываемого аналитическим центром www.irn.ru, составил 1,7%: индекс подрос с 5.279$ до 5.367$ за квадратный метр. Впрочем, сразу же бросается в глаза, что эта величина прироста примерно равна величине укрепления рубля к доллару за этот же месяц. Соответственно, рублевые цены на квартиры в Москве за январь почти не изменились, как показывает график цен журнала о недвижимости www.metrinfo.ru.

Тем не менее куда интереснее динамика цен января в разрезе по типам квартир. Явными лидерами в январе оказались самые недорогие старые панельные дома советского периода. А вот современные монолитно-кирпичные дома, напротив, в январе оказались в аутсайдерах. Более того, немало застройщиков и риелторов, которые реализуют квартиры в новостройках в Москве и Подмосковье, оставили в январе акции и скидки на новые квартиры. По сути, это является неявным удешевлением.

Аналогичная картина наблюдается и в разрезе комнатности квартир. Лидируют по темпам прироста в январе однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а квартиры больших площадей отстают. Таким образом, на рынке продолжает происходить «вымывание» наиболее дешевого предложения. А как не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», подобная ситуация, когда темпы роста цен на недорогие квартиры в Москве опережают по темпам более дорогое жилье, является признаком возникновения восходящего тренда. Более того, относительная стабилизация макроэкономического фона после обострения мая-июня 2012 года, а также спад страстей и протестов, имевших место в период выборов, вполне способны создать сейчас относительно спокойный период для развития рынка недвижимости.

Динамика стоимости жилья по округам и районам Москвы в январе также поддерживает эти выводы. Прирост цен выше среднего наблюдается в большинстве демократичных округов, например, это Северный округ, Северо-Восточный округ, Восточный округ, Южный округ и все районы за МКАД. А вот в аутсайдеры попали два самых дорогих и престижных — Центральный округ и Западный округ.

Разумеется, среди районов Москвы картина схожая. В перечень лидеров прироста цен на квартиры в январе попало много недорогих районов как на окраине, так и более близких к центру, но не самых престижных. Среди них: Тимирязевская, Дмитровская, Белорусская, Царицыно, Каширская, Кантемировская, Куркино, Богородское, Метрогородок, Улица Подбельского, Черкизовская, Жулебино, Некрасовка, Автозаводская, Кожуховская, Дубровка, Бауманская и другие.

Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Янв 13 Дек 12
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 869 +1,9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 5 004 +2,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 5 331 +1,4%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 5 143 +1,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 6 025 +1,5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 898 +0,7%
Все панельные и блочные дома 5 068 +1,9%
Все монолитные и кирпичные дома 5 689 +1,2%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Янв 13 Дек 12
Однокомнатные квартиры 5 419 +1,8%
Двухкомнатные квартиры 5 322 +1,9%
Трехкомнатные квартиры 5 184 +1,4%
Многокомнатные квартиры 5 470 +0,9%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Янв 13 Дек 12
Центральный округ 7 787 +1,0%
Северный округ 5 265 +1,9%
Северо-Восточный округ 4 993 +1,8%
Восточный округ 4 870 +1,7%
Юго-Восточный округ 4 606 +1,3%
Южный округ 4 850 +1,7%
Юго-Западный округ 6 202 +1,6%
Западный округ 5 948 +0,9%
Северо-Западный округ 5 402 +1,6%
Все районы за МКАД 4 404 +1,7%

 

«Дорогое» и «дешёвое» жильё
(www.irn.ru)
РУБ
 USD 
EUR

Янв 13 Дек 12
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир
7 616 +1,3%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир
4 085 +1,5%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
1,86 -0,2%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)

Янв 13 Дек 12
Индекс ценового ожидания

Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »

Темп изменения цен на жилье

-0,1 %/мес. -0,8%
Индекс доходности жилья

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »

Сравнение жилья с банковским депозитом

1,0 б.деп. -0,2 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило,
    в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
    Подробнее об индексах >>

Угрозой для умеренного восходящего тренда, как и для спокойного развития рынка недвижимости в этом году, может выступить не только очередное макроэкономическое обострение, но и ряд других факторов. Один из них – очередные серьезные намерения ввести рыночный налог на недвижимость с 2014 года. Если эти давние инициативы будут в итоге реализованы, то они могут существенным образом перекроить структуру предложения, особенно в тех регионах России, где выше всего доля инвестиционного жилья, в частности, в Москве, Подмосковье, Питере, Сочи.

Другой фактор – рост числа новостроек в Москве. Спустя 2 года после смены столичного градоначальника и существенного ограничения нового строительства в Москве часть проектов наконец все же получила разрешения. Более того, сама градостроительная политика стала более мягкой, как отмечалось в статье «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре». А значит, в ближайшие год-два дефицит предложения, который поддерживал цены на недвижимость в Москве на достаточно высоком уровне все посткризисные годы, может исчезнуть.

Но есть и еще один малозаметный фактор, который, по мнению специалистов www.irn.ru, может сыграть довольно существенную роль в формировании спроса на недвижимость в ближайшие год-два. Это опережающий рост затрат над ростом доходов как у отдельных граждан – среднего класса, так и у компаний. Причина – восстановление экономики после кризиса происходит далеко не так быстро, как хотелось бы, а вот инфляция и рост цен на товары первой необходимости, в частности, на бензин и энергоресурсы, сейчас довольно высоки. Более того, многие люди и компании так и не перестроили свою жизнедеятельность на новый более эффективный лад. Эти малозаметные, но довольно важные моменты более подробно обсуждаются в статье «В чем состоит вторая волна кризиса?».

В итоге получается следующая картина. В ближайшие месяцы на рынке недвижимости готов установиться восходящий тренд, а также присутствовать относительная стабильность и спокойствие. Но в среднесрочной перспективе (год-два) рынок недвижимости подстерегает ряд факторов, способных вызвать очередную стагнацию. Просчитать точные сроки влияния каждой из вышеперечисленных причин довольно проблематично, однако основной тезис аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» остается справедливым: в нынешних условиях любой тренд окажется довольно непродолжительным. Поэтому если в ближайшие месяцы будет иметь место умеренный рост стоимости квадратного метра, то следует помнить, что довольно быстро позитивное развитие событий может смениться очередной стагнацией.

Читайте также  Реконструкция вместо строительства в Москве