Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU

Цены на жилье достигнут дна к 2020 году

Перейти

Цены на недвижимость, как и практически на любой другой товар, определяются балансом спроса и предложения. И если со спросом все более-менее ясно: пока экономика не перейдет к устойчивому росту, платёжеспособность покупателей на рынке недвижимости будет оставлять желать много лучшего, то предложение пока растет вопреки макроэкономическим трендам. Если так будет продолжаться и дальше, цены на жилье в московском регионе к 2021 г. могут снизиться на 30-40%, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
 

Макроэкономика

Российская экономика продолжает сокращаться: ВВП за 10 месяцев 2016 г. упал на 0,7% в годовом выражении после снижения на 3,7% в 2015 г. Дефицит бюджета за январь-октябрь составил 2,3% ВВП, а по итогам года, по прогнозу Минфина, достигнет 3,9%. Два ключевых для рынка недвижимости показателя – реальные доходы населения и уровень потребительских расходов – с начала года уменьшились на 5,3%.

Надо отметить, что благосостояние россиян беспрерывно падает уже два года, с ноября 2014 г., и положительных изменений в этом плане правительство в обозримом будущем не обещает: за 2016 г. доходы просядут на 5,6%, заявила глава Счетной палаты России Татьяна Голикова, выступая в Госдуме в начале декабря.

Ситуацию с бюджетом и доходами мог бы выправить существенный рост цен на нефть, которые как обвалились в конце 2014 г., так и топчутся вокруг $50 долларов за баррель. Однако даже с учетом заключенного 30 ноября 2016 г. соглашения стран ОПЕК и России о сокращении добычи нефти эксперты не ждут никаких прорывных изменений: огромный избыток предложения на рынке, конкуренция со стороны сланцевой нефти и слабая динамика мировой экономики не позволят баррелю сильно подорожать.

Так что без структурных реформ темпы роста экономики РФ в ближайшие десятилетия останутся крайне низкими даже после выхода из рецессии, предупредила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая 2 декабря в Госдуме.

Согласно официальному прогнозу социально-экономического развития страны до 2035 г., подготовленному Минэкономразвития, рецессия завершится в 2017 г., но темпы роста ВВП в дальнейшем будут колебаться в диапазоне 1,7-2,6% год, что в полтора раза ниже среднемировых показателей. А реальные доходы населения, прибавляя в среднем по 1,4% в год, восстановятся до уровня 2013 г. только в 2021 г.

В общем, уже, наверное, всем очевидно: то, что случилось с отечественной экономикой почти три года назад, – не кризис в классическом понимании, когда вслед за резким спадом на фоне перегрева рынков следует быстрое восстановление показателей, а новая экономическая реальность, которая пришла всерьез и надолго.

Применительно к рынку недвижимости все вышеперечисленное означает, что причин для значительного увеличения объема платежеспособного спроса и, соответственно, цен на жилье нет и в ближайшие годы не появится. Эпоха нефтяных сверхдоходов, обеспечивавших высокие темпы роста российской экономики вообще и инвестиционной активности на рынке недвижимости в частности, закончилась если не навсегда, то на десятилетия.

Состоятельные граждане, располагающие средствами на приобретение жилья, не только давно решили собственный квартирный вопрос, но и имеют большое количество инвестиционной недвижимости. Так как цены на квадратные метры снижаются, а расходы на их содержание, напротив, растут, вряд ли такие люди в ближайшие годы будут вкладывать сколько-нибудь серьезные деньги в рынок недвижимости. При этом те наши соотечественники, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, сильно ограничены в своих финансовых возможностях. Квартира в московском регионе им если и по карману, то только в кредит – см. «Хватит ли банковских депозитов на покупку жилья?».

Соответственно, нынешняя структура спроса требует существенной корректировки ценников вниз, потому что в качестве основных покупателей теперь выступают не инвесторы с «шальными деньгами», а обычные люди с относительно невысокими доходами.
 

Cпрос

Формально цены на жилье в московском регионе в последний год топчутся на месте: с января по начало декабря 2016 г. стоимость квадратного метра на вторичном рынке столицы снизилась лишь с 179 000 руб. за кв. м до 173 500 руб. по индексу IRN.RU. Однако, как утверждают риелторы, лишь 20-25% выставляемых на продажу квартир в Москве имеют шанс найти покупателей. Это те объекты, чьи владельцы готовы предоставить скидку, в размере 8-10% в среднем. Остальные лоты переоценены и намертво зависли в базах – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: на вторичный рынок пришла стагнация».

Читайте также  Какое влияние на недвижимость окажет кризис фондового рынка? — IRN.RU

Похожая ситуация сложилась и на рынке новостроек: по данным «ИРН-Консалтинг», в январе 2016 г. квадратный метр первичного жилья в зоне от ТТК до МКАД стоил 199 600 руб., а по итогам ноября – 198 700 руб. Но порог входа на рынок провалился до 75 000 руб. за метр и 3,3 млн руб. за квартиру, притом что еще два года назад в столице невозможно было найти новостройку дешевле 140 000 руб. за «квадрат», или 5 млн руб. за лот. Предложение бюджетных квартир (эконом и комфорткласса) увеличилось за год на 14,5%: с 14 946 лотов до 17 119 (см. «Новостройки Москвы в ноябре 2016 года: средняя цена составила 198 700 руб. за метр»). При этом многие новостройки продаются с дисконтом, который может составлять от 3-5% до 10-15%.

Доступность жилья растет и в связи со снижением ипотечных ставок. Согласно отчету АИЖК, по итогам десяти месяцев 2016 г. средняя ставка выдачи ипотеки составила 12,67% против 13,58% в январе-октябре 2015 г. К концу ноября кредиты на покупку новостроек по программам с господдержкой подешевели до 11,41%, минимальная ставка снизилась до 10,9%. На вторичном рынке средний показатель опустился ниже 13%. Клиенты, готовые уплатить банку комиссию за снижение ставки, могут взять кредит на покупку вторичной квартиры под 11,9% годовых. (См. «Ставки по ипотеке в РФ снизились на 0,3-0,6 п.п. за 2 месяца – АИЖК».)

Благодаря удешевлению ипотеки и корректировке цен на жилье в Москве – за последние два года они опустились примерно на 15-20% с учетом скидок и торга – значительно увеличилось число граждан, которые могут себе позволить столичную квартиру. По информации московского управления Россреестра, количество переходов прав на недвижимость за 11 месяцев 2016 г. увеличилось на 10,4%, а ДДУ – на 83,4%.

Одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые еще год-два назад могли рассматривать только подмосковные варианты. Как следствие, подмосковные и новомосковские застройщики жалуются на миграцию покупателей в пределы МКАД и сами постепенно перебираются в Первопрестольную – см. «Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков».
 

Предложение: безудержный рост

Однако проблемы с продажами испытывают не только областные девелоперы, но и многие их столичные коллеги, несмотря на положительную динамику сделок в среднем по рынку. Причина парадокса в том, что рост спроса не успевает за увеличением объема предложения. Конечно, главным образом на первичном рынке: с 2014 г. объем новых жилых проектов в «старой» Москве увеличился на 1,3 млн кв. м. В 2016 г. столичный рынок новостроек (без учета Новой Москвы) пополнился 2,8 млн кв. м жилья, по данным «ИРН-Консалтинг».

Столь значительное увеличение объема предложения, не поддержанное таким же бурным ростом спроса, приводит к замедлению продаж в разрезе отдельных проектов. В результате девелоперы не успевают распродать все квартиры на этапе строительства, до ввода дома в эксплуатацию.

«За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от ТТК до МКАД увеличилось примерно в 1,6 раза. В настоящее время на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Строительный бум в Москве на фоне ухудшения экономической ситуации – результат «оттепели» в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов девелоперы практически одновременно запустили подготовку множества новых строек, в том числе ряд крупных проектов по редевелопменту промзон, в которых предусмотрено от 100 000 кв. м до 1 млн кв. м жилья. Так как застройщики инвестируют до 30% себестоимости на начальных этапах реализации проекта, «замораживать» стройки невыгодно – даже если они еще находятся на бумажной стадии. Целесообразнее продолжать работу по проекту, даже если квартиры приходится продавать дешевле, чем изначально планировалось.

Читайте также  Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2015 года

Кроме того, многие девелоперы, похоже, пытаются компенсировать потери от снижения цен с помощью увеличения объемов продаж и своей доли на рынке – об этом свидетельствуют анонсы все новых и новых строек.

Для того чтобы сделать прогноз рынка недвижимости на ближайшие годы более предметным, компания «ИРН-Консалтинг» собрала информацию по всем объектам, которые должны выйти на рынок в ближайшие годы (до 2020 года включительно). Объем заявленных проектов очень велик: если все анонсированное появится в продаже в запланированные сроки, то предложение нового жилья в московском регионе будет расти (или по крайней мере не будет падать), даже несмотря на сокращение объемов строительства в Московской области. Этот сценарий – все или почти все известные на сегодня проекты выйдут на рынок в обозримом будущем – лег в основу оптимистичного прогноза (оптимистичного в плане поступления на рынок новых объектов).

Напомним, в Подмосковье, где затоваривание рынка стало очевидным еще несколько лет назад, объемы новых проектов сократились с 7,4 млн кв. м в 2014 г. до 5,2 млн в 2015-м и 4,6 млн в 2016 г., по данным «ИРН-Консалтинг». Однако из-за снижения платежеспособности покупателей и их оттока в «старую» Москву этого оказалось недостаточно для стабилизации рынка. Переизбыток новостроек настолько беспокоит власти региона, что они собираются бороться за полный запрет долевого строительства – см. «Долевое строительство отомрет само».

Так как экономика пока совершенно не располагает к существенному увеличению платежеспособности населения, очевидно, что рынок не сможет поглотить все запланированные объемы при текущем уровне цен. А значит, девелоперам придется снижать стоимость жилья, чтобы продать все построенное.

Таким образом, по мнению специалистов IRN.RU, пока не произойдет ощутимого снижения объемов предложения, не изменится и ценовая динамика, установившаяся в последние два года. То есть недвижимость в московском регионе будет дешеветь в среднем на 10% в год.

Это означает, что к 2020-2021 г. квадратный метр может постепенно потерять примерно 30-40% своей нынешней стоимости. Если говорить про вторичное жилье в Москве, то нынешние 175 000 рублей за метр (по индексу IRN.RU) превратятся примерно в 120 000. При нефти около $50 за баррель и рубле по курсу 60 за доллар это соответствует примерно $2 000 за квадратный метр — см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр». На рынке новостроек подобная коррекция цен вниз означает в среднем 140 000 руб. за «квадрат» в зоне от ТТК до МКАД (100 000 руб. в экономклассе, 140 000 в комфортклассе, 200 000 в «бизнесе»).

Резкого обвала цен не произойдет, если, конечно, с экономикой не случится ничего катастрофического. Цены будут снижаться постепенно, на 5-15% в год, ступеньками: периоды активизации продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации продаж будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз.
 

Удержать цены

По мнению руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, избежать вышеописанного варианта развития событий можно при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Этот сценарий построен на основе учета вероятности заморозки ряда планируемых строек, а также сдвига сроков выхода на рынок остальной части новых объектов и является пессимистичным (в плане поступления на рынок новых объектов).

Читайте также  Строительство жилья в России зависит от чиновников

Однако, учитывая неудовлетворенность спроса на демократичное жилье в Москве, высокую цену «заморозки» проектов и инерцию отрасли, сокращения объемов нового строительства в московском регионе вряд ли стоит ждать ранее 2018-2019 гг. Соответственно, тренд на снижение цен может сохраниться в ближайшем будущем, однако, в случае реализации данного сценария, коррекция цен если и будет, то небольшой и даже в худшем случае не превысит 10-15% в перспективе двух-трех лет. Таким образом, цены на первичное жилье в «старой» Москве могут упасть до 170 000 руб. за метр в среднем (120 000 руб. за кв. м в «экономе», 170 000 в «комфорте», 240 000 руб. в бизнес-классе). На вторичном рынке ценник может просесть до 150 000 руб. по индексу IRN.RU.

Конечно, глубина падения будет варьироваться в зависимости от сегмента – при реализации любого сценария. Наибольший потенциал для снижения цен имеет бизнес-класс и псевдоэлитная недвижимость (переоцененные квартиры в домах, построенных до 2008 г. и к настоящему моменту морально устаревших), так как стоимость таких объектов сильно завышена, а емкость спроса значительно ниже, чем в эконом- и комфортклассе. Как следствие, цены на недвижимость в центре Москвы могут просесть даже глубже, чем в районах за ТТК. Исключение составят отдельные уникальные элитные дома, которые находятся вне рынка.

Вероятно, существенно просядут цены на старое вторичное жилье плохого качества. Наиболее устойчивыми по цене являются дома эконом- и комфорткласса – прежде всего новые или недавно построенные: коррекция стоимости метра в них, скорее всего, будет минимальной. Бонусы хорошего расположения (близость к метро, паркам, развитой инфраструктуре, хорошим школам и детским садам и т.п.) тоже никуда не денутся.

Вообще, первичный рынок будет чувствовать себя лучше вторичного: новостройки, значительно подешевевшие в предыдущие годы, превосходят «вторичку» по соотношению цены и качества. Кроме того, как уже было отмечено, затоваривание рынка на фоне ограниченного уровня спроса приводит к росту числа квартир в готовых новостройках, что лишает «вторичку» последнего преимущества – см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».
 

Новая Москва и Подмосковье

С точки зрения географии, Москва и ближайшее Подмосковье с хорошей транспортной доступностью находятся в более выигрышном положении, чем удаленные от МКАД территории. Ценовая динамика в прилегающих к МКАД районах Московской области и Новой Москвы, вероятнее всего, будет примерно такой же, как в спальных районах внутри МКАД.

По всей видимости, главными «жертвами» обострения конкуренции на рынке станут объекты, расположенные далее 15-20 км – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: за 20-м километром от МКАД на рынке жизни нет». В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться. Пока в ближней зоне новостройки стоили 80 000 – 100 000 руб. за метр, было востребовано жилье на более отдаленных территориях стоимостью 50 000 – 60 000 руб. за метр. Однако падение цен внутри МКАД ниже 100 000 руб. за кв. м потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60 000 – 70 000 руб., в среднем – примерно до 50 000 руб., а в дальнем – до 30 000 – 40 000 руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным (см. «30-процентное сокращение объемов строительства жилья в Подмосковье удержит цены от обвала»). Впрочем, ничего страшного в этом нет: на отдаленных от мегаполиса территориях логично развивать малоэтажное и дачное строительство, а не возводить многоэтажные муравейники.