Рынок недвижимости глазами чиновников: кризис то ли будет, то ли уже есть

Власти пока не собираются спасать девелоперов от кризиса, потому что последние об этом не просят. А если попросят, то государство им обязательно поможет, подключив к строительству детсадов или бараков для военных по 22 000 руб. за метр. Правда, эти идеи представителей подмосковного правительства и Минобороны не вызвали большого энтузиазма среди девелоперов, присутствовавших на организованном газетой «Ведомости» форуме MREF в конце октября. Так что дела на рынке недвижимости, по всей видимости, пока обстоят не так уж плохо, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Подмосковье: главное – не допустить затоваривания
Несмотря на очевидное ухудшение экономической ситуации в стране – как выразился Роман Филимонов, директор департамента строительства Минобороны: «министра финансов слушать страшно» – подмосковные власти пока не видят оснований для паники по поводу состояния строительного сектора области.

«Пока кризиса на рынке нет, не чувствуется, может быть, ощущается его холодное дыхание – экономическая ситуация не самая простая», – отметил Герман Елянюшкин, зампред правительства Московской области.

Заявления девелоперов относительно резкого падения продаж чиновник считает преувеличенными: судя по представленной самими застройщиками информации, они продают сейчас примерно столько же, сколько и в начале года.

«Один крупнейший застройщик ходил все время жаловался, что у него двукратное падение продаж. Посмотрел табличку, которую он мне прислал (с данными о темпах продаж. – Прим. ред.): январь – 450 квартир, март – 800 квартир, апрель – 900 квартир, и дальше вплоть до сегодняшнего месяца по 450-460 квартир продается. Конечно, если сравнивать с пиковым месяцем, тогда можно говорить о двукратном падении. А на самом деле падения пока никакого нет», – подчеркнул Елянюшкин. Правда, отмечают в www.irn.ru, сравнение показателей осенних месяцев деловой активности с январем еще менее корректно.

То же самое и с жалобами на падение цен: в долларах стоимость новостроек действительно снижается, но не из-за того, что жилье подешевело, а потому, что доллар подорожал.

По мнению Германа Елянюшкина, в течение ближайших месяцев падения спроса на жилье не произойдет, возможна даже активизация рынка, «потому что защитить рубль можно только на рынке недвижимости». Однако в случае продолжения «кризисных явлений» ситуация может серьезно ухудшиться уже к весне.

Читайте также  Закон особо защищает права на недвижимость несовершеннолетних

«Чем опасен рынок долевого строительства? Дом может быть достроен только при условии беспрерывного финансирования. Либо все жители исправно платят, либо за жителей платит банк, а дольщики с ним расплачиваются. Вторая основная позиция – все квартиры должны быть проданы. Если продано только 70% квартир, а по 30% прекращаются продажи, мы в 70% случаев получаем объект незавершенного строительства. Не такие у нас «жирные» застройщики, чтобы покрывать разрыв в финансировании. Это очень опасная ситуация, и при продолжении кризисных явлений мы можем к ней подойти в феврале – марте», – полагает Елянюшкин.

Но даже при таком раскладе ничего фатального не произойдет – системообразующим застройщикам, как и в кризис 2008-2009 гг., помогут власти, успокаивал представителей строительного сектора зампред подмосковного правительства.

«В Московской области огромное бюджетное строительство ведется. Только в социальной сфере ежегодно вводим порядка 100 детских садов, поэтому строители без работы не останутся», – пообещал Елянюшкин. И тут же призвал застройщиков поменьше строить – во избежание затоваривания и падения цен.

«Очень важно не допустить затоваривания. Потому что, начав строительство большого количества объектов, не каждый застройщик при снижении спроса сможет за счет оборотных и заемных средств объекты ввести. Соответственно, чем крупнее компания, тем больше мы ощущаем угрозу появления новых обманутых дольщиков», – резюмировал чиновник.


Москва: корень всех бед – высокие ставки по кредитам
Кризис, безусловно, уже сказывается на рынке недвижимости. В первую очередь – через повышение ипотечных ставок, что приводит к снижению платежеспособного спроса на жилье, заявил глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин.

Как пояснил чиновник, 90% из более чем 300 строящихся жилых объектов в Москве возводится по ФЗ-214, то есть за счет граждан-соинвесторов. В целом физические лица вложили в возведение жилья свыше 350 млрд руб.: таким образом, главные инвесторы жилищного строительства в Москве – это покупатели квартир. Но далеко не все могут позволить себе приобрести недвижимость в столице без использования заемных средств, соответственно, в результате повышения ипотечных ставок снижается покупательская способность населения на рынке недвижимости.

Читайте также  Рынок недвижимости уходит в зимнюю спячку

Второе неприятное последствие текущих макроэкономических и геополитических процессов – недостаток оборотных средств у застройщиков, необходимых для покупки земельных участков, оформления документации и т.п. (по 214-ФЗ привлекать средства дольщиков девелоперы могут только после получения разрешения на строительство). Причина – опять же высокие ставки по банковским кредитам: не такая высокая маржа сегодня у застройщиков, чтобы брать кредит под 15% годовых, подчеркнул Хуснуллин. (См. «Ипотека в России: в нее банки еще верят…но кредитование застройщиков уже сокращают».)

«Все рассказывают, что в Москве очень высокая маржа в строительстве, – продолжил чиновник. – Но если разложить на стоимость строительства, во что это обходится, не такие это большие деньги. Маржа разная у каждого проекта. Где-то эта маржа равна 5-7%. Если построить один элитный точечный дом, то, наверное, маржа может быть и 100%, но мы от точечной застройки отказались».

Для справки: всего лишь год назад про «самую большую в мире» маржу московских строителей рассказывал сам Марат Хуснуллин (см. «Москва – лучший город земли для девелоперов, если не считать Китая»).

Как бы там ни было, правительство Москвы, по словам его представителей, уже приняло меры для облегчения жизни застройщиков в нынешние непростые времена. Среди возможных послаблений, которые город готов предоставить инвесторам, – изменение функционала планируемых объектов, ускоренное согласование проектов комплексной застройки, возможность рассрочки оплаты за изменение вида разрешенного использования земельного участка и при снятии запрета на строительство, пересмотр нормативов по обеспеченности объектов машино-местами, принятие решений (продление или прекращение) по «зависшим» инвестпроектам и др., рассказал на конференции председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Кроме того, до конца 2014 года на заседаниях московской градостроительно-земельной комиссии планируется рассмотреть все спорные вопросы по инвестпроектам, которые по той или иной причине не реализуются или не могут быть реализованы. «Мы понимаем, что 50% таких проектов не будут реализовываться этими инвесторами, они будут выставлены на продажу и сформируют рынок так называемых пакетных инвестиционных предложений. Раньше у нас был другой подход: если инвестор готовит проект на продажу, мы неохотно шли на согласование, сейчас мы такие проекты будем раскрывать», – отметил руководитель Москомстройинвеста.

Читайте также  На рынке недвижимости продана дорогая «утка»

У застройщиков также всегда остается возможность поучаствовать в строительстве объектов по городским программам. Как подчеркнул Хуснуллин, Москва не собирается сокращать объемы бюджетного строительства, инвестиции в которое составляют примерно 50 млрд руб. в год.


Спасение – в госзаказе
Подключаться к выполнению госзаказа активно агитировали девелоперов и представители федеральных властей – замминистра строительства и ЖКХ РФ Александр Плутник и директор департамента строительства Минобороны Роман Филимонов. Чиновники предлагали поучаствовать в строительстве военных городков с домами для офицеров себестоимостью 22 000 руб. за квадратный метр (речь идет о малоэтажных строениях из легких стальных конструкций и без лифта). По словам Филимонова, доходность подобной деятельности составляет 8% за три-девять месяцев, что совсем неплохо даже для столичных застройщиков – если, конечно, приведенные Маратом Хуснуллиным данные о заработках в московском строительном секторе соответствуют действительности.

«В условиях, когда других вариантов на рынке не будет, стабильный заказ от министерства обороны всегда привлекает большое количество девелоперов», – подчеркнул Плутник.

Пока подобные предложения не вызывают горячего отклика в московском девелоперском сообществе. Видимо, «другие варианты», по крайней мере на рынке столичного региона, еще все-таки есть.