Рынок недвижимости Новороссийска

Новороссийск — третий по величине город Кубани после Краснодара и Сочи. Его значение для экономики края трудно переоценить: он является воротами Кубани на Черном море и одной из основных военно-морских баз России. В связи с этим рынок недвижимости Новороссийска всегда отличался разносторонним развитием всех сегментов и стабильным спросом на жилье.
 

История застройки и особенности районов 
Новороссийск — относительно молодой город. Датой его основания можно считать 1838 год, когда была реконструирована отвоеванная у Оттоманской империи крепость Суджук‑кале, переименованная в Новороссийское укрепление. Постепенно застроили берега Цемесской бухты, появился порт, а в 1848 году на Торговой площади возвели адмиралтейство.
 
Рассказывая об истории застройки, следует сразу упомянуть планировку города — как исторической его части, так и современной. Современный Новороссийск состоит из четырех округов: Центрального, Восточного, Приморского и Южного. Центральный и Приморский округа находятся на западной стороне бухты и немного вытянуты вдоль реки Цемес. На территории Центрального округа расположены городская администрация, морской вокзал, административные сооружения порта, большая часть офисов, главные рынки и автовокзал. Кстати, цены на жилье здесь самые высокие.
 
Восточный округ находится на восточной стороне Цемесской бухты, окруженной склонами Маркотхского хребта. Интересно, что местные жители называют Восточный округ «той стороной» (в отличие от западной части бухты, которую называют «этой стороной») или «Зацемесской стороной». Тут есть железнодорожный вокзал и ряд важных инженерных сооружений, во многом определяющих облик Новороссийска. Например, из центра города хорошо видна расположенная здесь девятиэтажная башня элеватора, который в 1890‑х годах был самым крупным не только в России, но и во всей Европе. Рядом с башней — трубы цементных заводов, построенные еще раньше, во времена пресловутого «Стандарта». Словом «Стандарт» сейчас называют район новороссийских трущоб недалеко от промзоны в восточной стороне. Здесь преобладает старый жилищный фонд: квартиры в общих дворах, нередко с удобствами на улице… Такие рабочие кварталы возвели в конце позапрошлого столетия на деньги акционерного общества «Русский стандарт», развернувшего массовую кампанию по привлечению дешевой рабочей силы в Новороссийск. Там же, рядом с общежитиями, находился офис самой фирмы и промзона одноименного нефтеперерабатывающего завода. С тех пор Восточный округ известен как промышленный район.
 
Самый молодой и наиболее благополучный с экологической точки зрения округ — Южный. В него вошли 3‑й, 7‑й, 9‑й, 14‑й микрорайоны и поселки Алексино, Мысхако, Широкая Балка. Там расположены городской пляж и Суджукская коса — любимые места отдыха населения.
 
Новороссийск совершенно непохож на соседние Анапу и Геленджик, его нельзя назвать курортом, поскольку только окрестные Абрау-Дюрсо, Мысхако и Южную Озереевку можно считать местами отдыха. В первую очередь Новороссийск — город для бизнеса, и это обстоятельство отражается на рынке недвижимости. Цены на квартиры здесь растут стабильно, но элитного жилья и коттеджных поселков строят мало. А вот сегмент складской и производственной недвижимости развит неплохо, значительные успехи наблюдаются и в девелопменте офисных центров.
 
Одной из особенностей Новороссийска, не характерной для других приморских городов, является то, что девелоперы не возводят жилья на набережной. На ней до сих пор преобладает старый фонд, из новых строений появились только офисные центры и склады. Вероятно, это объясняется тем, что бора — ураганный норд-ост, дующий здесь в холодное время года, — нередко приводит к разрушениям. Набережная, развернутая как раз на северо-восток, страдает больше всего.
 
В последнее время центр города уступает лидерство по росту цен и спросу на рынке жилой недвижимости Южному округу и смежным с ним микрорайонам, в которых имеется развитая инфраструктурная сеть, а до моря из любой точки можно добраться за десять минут.
 

Читайте также  Недвижимость в Сочи после Олимпиады: Deus ex machine

Жилая недвижимость: первичный рынок 
Дома сооружают преимущественно в Южном и Центральном округах. По итогам 2007 года в эксплуатацию должны сдать 385 тыс. кв. м жилья. Кстати, точечная и комплексная застройки представлены на рынке примерно в равных объемах. В большинстве случаев у новых жилых объектов отсутствуют названия, что для Москвы и Краснодара сейчас стало уже редкостью.
 
Жилой комплекс «Южный берег» в 15‑м микрорайоне, проект московской компании «ПИК», — пример застройки, аналогов которому в Южном регионе пока не существует. Наряду с монолитными домами здесь появятся школа, дет-ский сад, подземные паркинги, детские и спортивные площадки. На первых этажах зданий разместят все необходимые объекты социальной инфраструктуры. Открывающийся вид на море и виноградники Мысхако добавляет «Южному берегу» престижности.
 
Кроме него именами собственными наделены жилой комплекс «Черноморская Ривьера», а также объекты точечной застройки «Венеция», «Ника», «Корона» и «Парус». В последнее время девелоперы стали обращать внимание на использование в строительстве материалов, устойчивых к агрессивной среде, особенно при сооружении домов с видом на западный берег Цемесской бухты, который обычно страдает от ветра.
 
В нынешнем году на стройплощадках Новороссийска работают ОАО «Группа компаний «ПИК» (преимущественно в Южном округе), «УССТ-4», ООО «Стройзаказчик», ТСЖ «Воин», компания «Земстрой», ООО «Марк», ООО «Строительно-инжиниринговая компания «Выбор», ООО «Строительная компания «Юго-Запад», ООО «Южное товарищество».
 
На первичном рынке преобладают квартиры экономкласса. Чаще всего возводят дома высотой не менее девяти этажей, однако площади даже самых крупных комплексов в южной части города не превышают 120 тыс. кв. м. Наиболее активно здания строили в районе мемориала «Малая Земля», памятника «Взрыв», улиц Дзержинского, Губернского, Пионерской, Героев-десантников. Малоэтажную застройку ведут в основном в Восточном округе. Социального жилья сооружают мало, несмотря на анонсированную программу «Жилище». За 2006 год был сдан только дом для ветеранов и начаты работы по возведению квартир для учителей и милиционеров.
 
Еще один значительный сегмент рынка — недвижимость бизнес-класса. Элитный сектор в Новороссийске фактически отсутствует, хотя некоторые девелоперы позиционируют свои комплексы именно так. Формат организованной коттеджной застройки тоже не представлен, впрочем, элитные коттеджи изредка встречаются, по большей части в пригородах (Мысхако, Абрау-Дюрсо, Южная Озереевка). Вместе с тем спрос на квартиры улучшенной планировки в Новороссийске растет и пока остается неудовлетворенным.
 
Средняя стоимость жилья экономкласса в центре города — 1000 долл. за 1 кв. м, в южных микрорайонах Центрального округа и в Южном округе квартиры данной категории продают по 900–910 долл. за 1 кв. м. Цены на квартиры бизнес-класса колеблются от 1500 до 3000 долл. за 1 кв. м. В Восточном и Приморском округах дома бизнес-класса не возводят, а в сегменте экономкласса стоимость составляет от 720 (район Шесхариса) до 850 долл. за 1 кв. м (Приморский округ: Цемдолина, Мефодиевка).
 
Среди строящихся и проектируемых объектов в сфере элитной недвижимости можно назвать только жилую часть комплекса «Новосити»: 15‑ и 23‑этажный корпуса, в которых на верхних этажах предусмотрены пентхаусы. Наличие управляющей компании и развитой инфраструктуры, а также расположение в центре города дают возможность оценить данный проект выше, чем бизнес-класс.
 

Читайте также  Квартиры с отделкой: плохие продажи вынудят застройщиков делать ремонт

Жилая недвижимость: вторичный рынок
В отличие от первичного рынка вторичный показывает быстрый рост цен. Наиболее востребованы сталинки (центр, вглубь от набережной), брежневки или дома улучшенной планировки (микрорайоны южной части города).
 
Существует также рынок инвестиционных перепродаж, где в основном фигурирует жилье, сданное в эксплуатацию в конце 2005 — начале 2006 года, в частности квартиры в комплексе «Виктория» и объектах точечной застройки в Южном округе, построенные компаниями «ПИК», «Краснодарстройнефтегаз», «УССТ-4», «Стройзаказчик». На момент сдачи 1 кв. м жилплощади в таких зданиях стоил всего 750–800 долл., а сейчас — уже 1200–1300 долл. Кстати, все эти дома относят к экономклассу.
 
В среднем по городу на вторичном рынке сейчас сформировались следующие цены за 1 кв. м: в хрущевках — от 1200 до 2500 долл., в брежневках — от 1400 до 2600 долл., в сталинках — от 1200 до 3500 долл., в квартирах улучшенной планировки — от 1500 до 3000 долл.
 

Торговая недвижимость
Торговые помещения составляют свыше половины общей площади нежилой недвижимости в Новороссийске. Однако лишь чуть больше 50% таких объектов — специально оборудованные площади (магазины, супермаркеты, торговые и торгово-развлекательные центры), а остальные предприятия размещены на рынках. Три основных рынка — «Центральный», «Южный» и «Западный» — являются крупнейшими торговыми предприятиями города. Они находятся на территории Центрального и Южного округов, самых густозаселенных и развитых в плане инфраструктуры. Более мелкие рынки расположены в Восточном («Мефодиевский») и Приморском («Цемдолина») округах. Помимо этого есть еще 13 рынков микрорайонного значения.
 
Около 70% специализированных торговых площадей размещены на западной стороне Цемесской бухты. Надо сказать, в Новороссийске существует четкое разделение торгового ассортимента по округам. Так, если в Центральном в большинстве точек торгуют одеждой, обувью или продуктами питания, то в других округах продукты питания доминируют. При этом Приморский округ специализируется на продаже мебели, Восточный и Южный — на торговле промтоварами.
 
В Центральном округе основная часть торговой недвижимости сконцентрирована во встроенных помещениях с выходом на центральные улицы (улица Советов, улица Энгельса, проспект Ленина), а также в комбинированных торгово-офисных центрах «Плаза», «Венеция», «Колизей». Это наиболее дорогие и престижные места для размещения таких предприятий. Из строящихся центров следует отметить «Новосити». Магазины и бутики в нем планируют расположить на подземном и первом этажах и в стилобатной части. Возле комплекса построят парковку на 167 машино-мест.
 
На главных улицах Южного и Центрального округов (проспект Дзержинского, улицы, прилегающие к Южному рынку, проспект Ленина, улица Героев‑десантников) расположено значительное количество супермаркетов и дискаунтеров.
 
Сетевой ретейл представлен дискаунтерами и фирменными магазинами. В Новороссийске действуют «Магнит», «Пятерочка», «Эльдорадо», «М-Видео», «Высшая лига». Среди них наиболее развита краснодарская сеть «Магнит», насчитывающая 18 торговых объектов. Московская «Пятерочка» уступает ей более чем в два раза (пять точек). Практически все фирменные магазины, такие, как ECCO, «Адидас», MEXX, Gloria Jeans, «Ив Роше», расположены на улице Советов и проспекте Ленина.
 
Кроме того, существует такая категория торговой недвижимости, как площади в торговых центрах, которые находятся в черте городских рынков. Раньше подобные комплексы называли крытыми рынками. Сейчас их все чаще делают многоуровневыми, соответствующими международным стандартам. В Новороссийске можно выделить двухэтажный «Южный пассаж» на рынке «Южный». На текущий момент это единственный в городе действующий торгово-развлекательный центр. Торговая часть находится на первом этаже и включает 87 различных по площади магазинов.
 
Средняя стоимость 1 кв. м торговой недвижимости в Новороссийске — около 3000 долл. Арендные ставки колеблются от 25 до 40 долл. за 1 кв. м в месяц. Согласно генеральному плану развития города к 2008 году должны ввести в эксплуатацию 263 тыс. кв. м торговых площадей.
 

Читайте также  Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2008 года

Офисная недвижимость
Современные офисы сконцентрированы в основном в центре Новороссийска и на набережной. Несмотря на возможные проблемы, вызванные климатическими особенностями города, девелоперы стараются приблизить офисы к порту, поскольку значительная часть арендаторов специализированных площадей классов А и В — транспортные, логистические, крюинговые компании.
 
Крупнейший на сегодняшний день проект — коммерческая часть «Новосити», включающая два отдельных офисных центра категории А высотой 12 и 6 этажей. Административные помещения разместят и в двухуровневой стилобатной части. Небольшая офисная часть есть также в торгово-развлекательном центре «Южный пассаж». Однако на рынке преобладают помещения, выведенные из жилого фонда, и бывшие административные здания (например, в порту).
 
В среднем деловую недвижимость в Новороссийске продают по цене около 1800 долл. за 1 кв. м. Аренда площадей стоит от 15 до 30 долл. За 1 кв. м в месяц.
 

Гостиничная недвижимость
И в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости крупнейшим современным проектом является «Новосити», где будут расположены два гостиничных комплекса. В последнее время появилось значительное количество частных отелей, многие из которых приписывают себе звездочки. Однако на самом деле три настоящие звезды имеют только «Новороссийск» (старейшая гостиница города) и «Экспромт».
 

Складская недвижимость
В Новороссийске насчитывают 62 оптовые базы, не считая портовых сооружений, где в основном арендуют контейнеры. В силу специфики портового Новороссийска старый складской фонд — самый развитый сегмент коммерческой недвижимости.
 
Большая часть логистических объектов находится в Восточном и Приморском округах. Кроме того, довольно много продуктовых складов базируется в Южном округе. В Центральном округе складской недвижимости значительно меньше, чем в других округах. Средние арендные ставки — от 3 до 10 долл. за 1 кв. м в месяц.