Спасение отдыхающих: правила выбора курортной недвижимости

«Отпускные рынки» привлекают инвесторов гораздо больше любых мегаполисов хотя бы потому, что каждый из нас по крайней мере раз в год примеряет роль отдыхающего на себя. На самом ли деле европейская классика сегодня проигрывает экзотике? И правда ли, что для российского инвестора предпочтительнее зарабатывать на отдыхе иностранных туристов, а не соотечественников? О перспективных vacation-направлениях и новых тенденциях на рынках зарубежной курортной недвижимости читайте в данной статье.

Принцип «на отдыхе не экономят» постепенно уходит в прошлое. Кризис заставляет многих экономить на всем, в том числе и на собственном отпуске. Именно поэтому, когда речь заходит о курортной недвижимости, самым важным для инвестора становится вовсе не ситуация на рынке, не заявленная доходность, а конечный потребитель, то есть потенциальный арендатор, портрет которого необходимо составить первым делом. К примеру, в последнее время выходцы из арабских стран предпочитают спокойный климат Швейцарии, израильтяне – Скандинавию, россияне – Турцию или Таиланд. Среди последних тенденций можно выделить курорты на побережьях Желтого моря в Китае: такие курорты, как Байдахэ и Циндао, пользуются невероятной популярностью среди российских туристов благодаря своей экзотичности и относительно низким ценам.

Что касается средиземноморской Европы, которую называют «классикой курортной недвижимости», там в основном предпочитают отдыхать сами европейцы. Однако жизнь в Европе становится все сложнее: кризис затронул не только финансовый сектор, где банки активно распродают свои активы (например, Испании банки продают недвижимость с 70% скидкой), но и социальный, одной из причин которого стал приток беженцев. На фоне ухудшения уровня жизни цены продолжают расти, в частности, в секторе аренды их поднимают, чтобы при дефиците съемщиков заработать больше. Поскольку основными отдыхающими в Европе являются сами европейцы, спрос на европейское курортное жилье снижается, а основная масса арендаторов курортных объектов уходит в страны, где они дешевле.
 

«Наши» или иностранцы?

Время, когда россияне зарабатывали исключительно на своих же земляках, прошло. Особенно в элитном курортном секторе, объекты которого до сих пор составляют большинство портфелей российских инвесторов. С 2002 года россияне покупали в основном дорогостоящую недвижимость на европейских курортах и довольно успешно сдавали ее в аренду соотечественникам. Но сегодня многие курорты превратились в вереницы вилл-призраков, чьи собственники безуспешно пытаются избавиться от балласта в виде неликвидного люксового курортного жилья. Одной из основных проблем российских инвесторов становится отсутствие необходимой базы: языковой барьер и непонимание того, как находить иностранных арендаторов, мешают им вести бизнес.

Читайте также  Ипотека в России с точки зрения макроэкономики

Москвич Петр Б., который десять лет назад, как и многие другие российские инвесторы, приобрел дорогостоящую виллу на первой береговой линии в Испании, сегодня оказался владельцем убыточного актива. Еще пять лет назад от арендаторов такого объекта не было бы отбоя, а сегодня в кругу соотечественников ни арендаторов, ни покупателей уже практически не найти. В итоге вилла простаивает, а Петр продолжает платить налоги и безрезультатно пытаться избавиться от нее. На самом же деле история Петра легко могла закончиться хэппи-эндом, если бы инвестор обратился к самым активным арендаторам последних лет, а именно к жителям Ближнего Востока и Азии. Но наш герой, как и многие российские инвесторы, приобретал объект с упором на соотечественников и просчитался. Потенциальные арендаторы из России, пребывающей сейчас в экономическом и глубоком системном кризисе, предпочитают экономить на всем, в том числе и на отдыхе, не желая связываться с дорогим жильем во время отпуска.

Зарубежный курортный экономкласс, безусловно, страдает меньше прайм-сектора, но тем не менее тенденция сохраняется: экономные россияне вместо Средиземноморья все чаще выбирают юг собственной страны, а также направления вроде Китая, Таиланда, Туниса, Турции или Грузии, где отдыхать дешевле. Второй проблемой является отсутствие понимания механизма привлечения иностранных арендаторов и банального маркетинга. Для успешного результата достаточно лишь правильно «упаковать» свой продукт, то есть представить его в самом лучшем свете. Речь идет о важности визуальной составляющей и грамотно составленном объявлении. Например, для ближневосточных арендаторов самым важным является внутреннее убранство дома или квартиры, а для азиатских туристов – близость к пляжу, оборудованному необходимой инфраструктурой, и наличие рядом супермаркетов.

Упор на преимущества позволит выделить объявления из ряда однотипных сообщений о сдаче в аренду, а удачные фотографии гораздо быстрее привлекут внимание потенциальных съемщиков. И, конечно, не стоит ограничиваться всем известными сервисами airbnb и booking. Во-первых, помимо привычных для многих россиян форумов, необходимо уделить внимание социальным сетям, которые сегодня являются одним из основных инструментов ведения любого бизнеса.

Читайте также  Спрос на загородную недвижимость продолжает снижаться

Во-вторых, стоит найти специализированные локальные сайты, которыми пользуются жители стран Азии или Ближнего Востока, и разместить свои объявления там. В эпоху Google-переводчика с такой задачей способен справиться почти каждый.
 

Пять правил для инвестора

Инвестируя в курортную недвижимость, всегда следует помнить о рисках: на любых курортах, будь то горнолыжные или пляжные направления, всегда существует понятие сезонности, от которого так или иначе будет зависеть рентный доход. Кроме того, существует несколько правил, которые помогут снизить риски при выходе на зарубежные курортные рынки.
 

Правило первое: не увлекайтесь ипотекой

Несмотря на то, что покупка недвижимости для сдачи в аренду может стать отличным способом получения дополнительного дохода, полностью полагаться на этот доход для оплаты ипотеки не стоит. Риск может подстерегать инвестора где угодно: от стихийных бедствий, разрушающих объект, до отсутствия арендаторов.
 

Правило второе: обращайтесь к местным специалистам

Пока одни туристические направления демонстрируют подъем, другие начинают сталкиваться с серьезными проблемами с сообществами, правительствами и законами. Хороший местный юрист – кладезь полезной информации, который поможет не увязнуть в трясине незнакомого рынка жилья и разобраться в нюансах локального законодательства.
 

Правило третье: исследуйте рынок самостоятельно

Общение с местными специалистами не отменяет одной из основных задач инвестора на незнакомом рынке – ресерч или тщательный сбор данных поможет определиться с непростым выбором. Исследование объектов в выбранном регионе поможет понять истинную стоимость местной недвижимости. Сравните несколько вариантов и выберите лучший.
 

Правило четвертое: интересуйтесь судьбой выбранного объекта

Использовался ли этот объект для сдачи в аренду? Был ли заключен контракт на техобслуживание или управление с местными компаниями? На какой срок можно сдавать объект в аренду, исходя из местного туристического сезона? Чем больше вопросов вы зададите застройщику, собственнику или продавцу, тем лучше.
 

Читайте также  Россияне перестроились на элитное

Правило пятое: придерживайтесь финансового плана

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — это, прежде всего, инвестиционное решение, которое должно быть обусловлено потенциальной прибылью. Необходимо оценить соотношение дохода и расхода и помнить, что в некоторых случаях достаточно уделить чуть больше внимания объекту, чтобы прибыль оказалась выше: свежий ремонт и наличие необходимых бытовых приборов или детская мебель помогут привлечь больше потенциальных арендаторов.

Инвестору, предпочитающему приобретать активы на зарубежных курортах, при выборе направления следует обращать внимание не столько на заявленную доходность (которая, к слову, редко способна превысить 4% годовых), сколько на потенциального арендатора. Времена, когда можно было рассчитывать лишь на соотечественников, рассматривая только их в роли арендаторов, давно прошли. Сегодня главным качеством инвестора становится максимальная открытость и гибкость: выходя на рынок, стоит выделить основную группу потенциальных арендаторов и активно продвигать свой объект в соцсетях и на сайтах с иностранной аудиторией, больше общаться с местными специалистами и продавцами, а также тщательно исследовать выбранный рынок, чтобы впоследствии использовать все его нюансы с пользой для будущих инвестиций.